房地合一税（房地合一稅、土地建物譲渡所得税）はいくらかかるのか。決め手は2つ、どれだけ長く保有したかと、そこに住んでいたかです。この2つの変数で、税率は45%から10%まで動きます。多くの売主は税率表を調べても自分がどの行に当たるかを確かめず、署名した後で想定より数十万元多い税額に気づきます。
このガイドでは2026年のルールとして、税率の読み方、費用の控除方法、NT$4,000,000の自住用非課税枠の3条件、そして最も間違いの多い相続と贈与のルールを解説します。自分がこの制度と旧制度の財産交易所得税のどちらに当たるか分からない方は、先に旧制度と新制度の比較をお読みください。お問い合わせページから数字をお送りいただければ、担当者が試算します。ルールは財政部（財務省に相当）が公表した制度と2026年4月21日の申告要領改正に基づき、2026年7月に確認しました。
制度の対象
2.0版は2021年7月1日に施行され、2016年1月1日以降に取得した家屋と土地に適用されます。予約販売契約や一定の株式譲渡も含まれます。家屋と土地の利益をまとめて計算し、年間の所得とは分離して課税します。保有期間が短いほど税率は重く、10年を超えて保有するか、自住用の要件を満たせば15%または10%まで下がります。
| 保有期間 | 台湾居住者である個人の税率 | 備考 |
|---|---|---|
| 2年以内 | 45% | 短期の懲罰的税率 |
| 2年超5年未満 | 35% | 短中期の保有 |
| 5年超10年未満 | 20% | 中長期の保有 |
| 10年超 | 15% | 長期の税率 |
| 3条件を満たす自住用 | 10% | 課税所得NT$4,000,000までは非課税 |
当社の見解： 保有期間は取得日（所有権移転登記日）から売却日（同じく登記日）までで数え、契約日ではありません。相続と贈与で取得した不動産には独自の起算ルールがあり、後で説明します。
外国籍の方へ： 上の表は台湾居住者である個人向けで、自住用の行は戸籍（戶籍）が前提ですが、外国籍の所有者の多くは戸籍を持っていません。保有期間に応じた税率を前提に計画し、売出価格を決める前に、ご自身の居住ステータスがどう扱われるかを当社にご確認ください。
税額の計算方法
課税所得＝売却価格－当初の取得費－必要経費－土地漲価総数額（土地増値税ですでに課税された部分）。この課税所得に保有期間に応じた税率を掛けたものが税額です。
取得費：領収書はすべて保管する
取得費は、支払った価格に、契税、印紙税、地政士（代書）報酬、登記費用、公証費用、仲介手数料、移転登記前に支払った住宅ローンの利息を加えたものです。購入後の価値を高めるリフォーム（2年以内に使い切るものは除く）も含まれます。領収書がなければ、税務署は自らのデータで推計し、たいていはあなたに不利になります。
経費の領収書がない場合：3%、上限NT$300,000
経費の証明を出さない場合、または証明額が売却価格の3%に満たない場合、税務署は売却価格の3%を認め、上限はNT$300,000です。2026年4月21日の改正ではこの上限を維持しつつ、租税回避防止条項を加えました。物件を意図的に持分に分けて別々に売却した場合、上限は持分の割合に応じて減額されます。実際の経費がNT$300,000を超えるなら、領収書を保管して実額で申告してください。
自住用の優遇：NT$4,000,000までは0%、超過分は10%
要件を満たす自住用住宅では、課税所得のうちNT$4,000,000までが全額非課税で、超過分だけに10%が課税されます。所得税法第4条の5により、3つの条件をすべて満たす必要があります。
- 6年連続で戸籍登録し居住していること。 本人、配偶者、または未成年の子がその物件に戸籍を置き、実際に6年連続で住んでいること。転出して戻るとカウントが途切れ、最初からになります。
- 売却前6年間に賃貸・営業に使っていないこと。 賃貸、営業登記、事務所利用が1つでもあれば対象外です。
- 6年に1回。 本人、配偶者、未成年の子が、売却前6年間にこの優遇を使っていないこと。
当社の見解： NT$4,000,000は控除であって、崖ではありません。まず課税所得から差し引き、残りにだけ10%が課税されます。NT$4,000,000を超えたからといって、利益全体が課税されるわけではありません。
この優遇の実務的なチェックリストはNT$400万の自住用非課税枠にあります。
相続・贈与した不動産：最も申告ミスが多い部分
相続または贈与で取得した不動産は一律20%ではありません。同じ45/35/20/15%の表を使います。違うのは保有期間の数え方で、相続と贈与はまったく逆のルールです。
相続・遺贈： 被相続人の保有期間を自分の期間に通算します。相続した日から数え直すことはありません。連続した相続（祖父から父、父からあなた）では、2023年11月2日の財政部の解釈により、それまでの所有者全員の期間を合算できます。
贈与（配偶者間以外の通常の贈与）： 保有期間は贈与の登記日から数え直しです。贈与者の年数は通算できません。相続のルールを贈与に当てはめるのは高くつく誤りです。
例：親が2016年3月に購入し、あなたが2026年に相続して2027年に売却する場合。2016年3月から数えると保有期間は10年を超えるので、15%が適用されます。ただし親の取得が2016年より前（たとえば2010年）なら、相続後の売却は旧制度の財産交易所得税の対象となり、この表の範囲外です。
もう1つの落とし穴は取得費です。相続した不動産の取得費は死亡日時点の家屋評価現値と公告土地現値、贈与された不動産は贈与日時点の同じ評価額です。どちらも市場価格ではありません。遺産税などについては相続した不動産の売却と不動産の贈与税をご覧ください。
住み替える人のための買い換え還付
自住用住宅を売却して2年以内に別の住宅を購入すれば（順序はどちらが先でも可）、還付を受けられます。新しい住宅の価格が旧住宅と同額以上なら全額、低ければ割合に応じて還付されます。世帯がその物件に戸籍を置いて居住し、売却と購入のいずれも本人、配偶者、または未成年の子の名義であることが必要です。買い換えによる税還付をご覧ください。
計算例：王さんの自住用住宅の課税所得がNT$6,000,000だとします。NT$4,000,000の非課税枠を差し引き、NT$2,000,000に10%を課すと税額はNT$200,000です。優遇がなく、保有5年未満で35%なら、同じ利益で税額はNT$2,100,000となり、その差は10.5倍です。
申告期限とよくある間違い
移転登記の完了から30日以内に申告します。期限を過ぎると加算税が、納付が遅れるとさらに滞納金がかかります。売買契約書、取得費と経費の領収書、本人確認書類を持参し、優遇を申請する場合は戸籍の証明も加えます。
よくある間違い：相続した家の取得費を市場価格で申告する。領収書をなくして控除を失う。自住用の条件を破る（1日でも賃貸すればアウト）。土地漲価総数額が控除できることを忘れる。30日を過ぎて申告する。署名前には、履約保証（エスクロー）の手配と総費用も確認してください。履約保証の解説と売買にかかる費用をご覧ください。
よくある質問
税率はいくらですか？
保有期間により、2年以内45%、2〜5年35%、5〜10年20%、10年超15%です。要件を満たす自住用は10%で、課税所得NT$4,000,000までは非課税です。
NT$4,000,000の非課税枠の条件は何ですか？
本人、配偶者、未成年の子が戸籍を置いて6年連続で居住していること、過去6年間に賃貸や営業に使っていないこと、過去6年間に誰もこの優遇を使っていないこと。1つでも欠ければ適用されません。
経費の領収書がない場合は？
税務署は売却価格の3%を認め、上限はNT$300,000です。租税回避のために持分を分けて別々に売却した場合は、割合に応じて減額されます。実際の経費がそれより多ければ、領収書を保管して申告してください。
相続した家はどう課税されますか？
同じ税率表が適用され、被相続人の保有期間をあなたの期間に通算します。配偶者以外からの贈与は、贈与の登記日から期間を数え直します。取得費は相続時または贈与時の評価額で、市場価格ではありません。
財産交易所得税とはどう違いますか？
取得日で決まります。2016年以降に取得したならこの制度で分離課税、2016年より前に取得したなら旧制度で、利益は総合所得税の申告に合算されます。
買い換え還付の条件は何ですか？
2年以内に自住用住宅を売却・購入すること（順序は問わない）、そこに戸籍を置いて居住していること。新しい住宅が旧住宅と同額以上なら全額還付、安ければ割合に応じた還付です。
まとめ
問うべきことは常に2つ、どれだけ保有したかと、そこに住んでいたかです。同じNT$6,000,000の利益でも、10%と35%では10倍以上の差になります。署名前に計算しておけば、決済の日に資金繰りで払えない税額が判明することはありません。ご自身のケースの無料チェックはお問い合わせください。