自用住宅の3要件を満たしていれば、NT$4,000,000の非課税枠を申請してください。過去に貸し出したことがあるか自信がなければ、何かに署名する前に確認してください。「4-3-2」と呼ばれる俗説に頼って年数を数え間違え、優遇を受けられなくなる所有者は少なくありません。損失は数十万から100万台湾ドル超に及びます。
公式の答えは財政部の税務入口網Q1811（2025年3月14日更新）にあります。個人が自用の家屋と土地を売却し、3要件をすべて満たす場合、課税所得NT$4,000,000までは房地合一税（不動産譲渡所得税）がかからず、超過分は10%です。本ガイドでは、3要件、計算方法、30日以内の申告ルール、よくある落とし穴を解説します。手取り全体は売却時の税金と手取り額、手続きは台湾で家を売る8つのステップをご覧ください。数値はQ1811に基づき2026年8月2日時点のもので、個別案件は国税局が判断します。
公式の3要件
当社の立場は明快です。3要件がすべてそろえば申請し、一つでも欠ければ適用されません。公式の要件は「4年保有、3年戸籍、2年居住」ではありません。判定基準は次の3つです。
| 要件 | 公式の内容（要約） | 確認方法 |
|---|---|---|
| (1) 6年間の戸籍・保有・居住 | ご本人、配偶者または未成年の子がその家屋に戸籍（戶籍）を置き、6年間継続して保有・居住している | 戸籍謄本と、権利証上の所有権取得日 |
| (2) 売却前6年間に賃貸・営業使用なし | 取引前6年間に家屋と土地を賃貸、営業、執業に使用していない | 賃貸契約書、家屋税の記録、不自然な水道光熱の使用量、営業登記 |
| (3) 過去6年間に利用していない | ご本人、配偶者、未成年の子が取引前6年間にこの自用住宅優遇を利用していない | 家族が最近申請していないか |
「4-3-2」の覚え方が間違っている理由
古い覚え方は保有、戸籍、居住を別々の年数に分けていましたが、現行法とは合いません。戸籍、保有、居住はすべて同時に6年間継続している必要があります。担当者がまだこの覚え方を使っているなら、Q1811を開いて照らし合わせてください。税率表の全体は房地合一税にあります。
当社の見解： 売却前6年間に貸し出したことがあるか確信が持てないなら、署名前に確認してください。賃貸、営業使用、執業使用は、短期間でも要件(2)を満たさなくなる恐れがあります。要件があいまいなまま売るより、売り出しを2週間遅らせるほうが賢明です。
外国籍の方へ： 要件(1)は戸籍が前提で、外国籍の所有者の多くは取得できません。戸籍がなければ非課税枠は適用されず、保有期間に応じた45%、35%、20%、15%の税率を前提にするのが現実的です。価格を決める前に、当社で個別にお調べします。
課税所得の計算方法
NT$4,000,000は売却価格ではなく課税所得から差し引かれます。課税所得はおおむね、売却価格から取得費、費用、土地増値の金額を差し引いたものです（詳細は申告書と国税局の査定に従います）。そのうえで次のようになります。
| 課税所得 | 自用住宅優遇を適用した場合 | 結果 |
|---|---|---|
| NT$4,000,000以下 | 全額非課税 | 税額NT$0 |
| NT$4,000,000超 | 非課税額はNT$4,000,000で固定、超過分×10% | 例：譲渡益NT$5,400,000なら、優遇ありで約NT$140,000、なしで約NT$1,080,000 |
優遇がなければ、同じ物件でも一般税率に戻ります。売却年に適用される税率は、2年以内45%、2〜5年35%、5〜10年20%、10年超15%です。この差は仲介手数料より大きいことがよくあります。お問い合わせページから数字をお送りいただければ、担当者が試算します。仲介手数料は別の費用で、仲介手数料をご覧ください。代金は、移転完了まで買主の資金を第三者口座で預かる履約保証（エスクロー）で管理してください。
非課税でも30日以内に申告
非課税でも損失が出た場合でも、移転登記の翌日から30日以内に国税局へ房地合一税の申告をしなければなりません。「税金がなければ申告も不要」と考える所有者が多いのですが、それは誤りです。申告が遅れると過料が科され、優遇の適格性も改めて審査されることがあります。
実務では、移転登記を担う国家資格者である地政士（代書）が申告書を作成しますが、納税義務者はあくまで売主です。契約時に、誰がいつまでに申告するかを決めておきましょう。相続した住宅の場合は、まず登記とどの制度が適用されるかを確認してください。相続した不動産の売却をご覧ください。
当社の見解： 引渡しはゴールではなく、申告日こそが税務上の関門です。当社では移転が完了した週に申告スケジュールを確認し、どの所有者も「業者がやってくれるだろう」と思い込まないようにしています。
重購退税と併用できますか？
できますが、要件はそれぞれ独立しています。NT$4,000,000の非課税枠は今回の売却益に関するものです。重購退税は、売却の前後2年以内に別の自用住宅を購入し、納付済みの税金を取り戻す制度です。申請窓口も書類もそれぞれ異なります。
住み替えを予定している方は重購退税をお読みください。所得税法第14条の8に基づく所得税の還付と、土地増値税の還付は別々のルートで、どちらにも2年の期限、買い下がり時の比例ルール、5年の監視期間があります。まずこのページの3要件を確認し、そのうえで次の購入時期を計画してください。
台中の所有者が取るべき手順
地元には、一つの住宅に長年住み、一度だけ住み替えるという所有者が多く、まさにこの優遇の典型です。次の順序で進めてください。
- 3要件を確認する。 継続した戸籍、6年間の保有と居住、6年以内の賃貸・営業使用の有無、家族による優遇の利用の有無。
- 手取り額を計算する。 売却価格から土地増値税、所得税、仲介手数料を差し引きます。
- 時期を計画する。 買い替える場合は、2年の重購期限と引渡日を合わせます。
- 署名は最後に。 要件や賃貸歴が未解決のまま売買契約に署名しないでください。
適格であると確信できるなら、優遇適用後の手取り額を交渉の下限にしてください。要件(2)に疑いがあるなら一般税率で試算し、契約上も非課税枠が認められる前提にしないでください。
よくある質問
要件は何ですか？
Q1811によれば、(1)ご本人、配偶者または未成年の子が6年間継続して戸籍を置き、保有・居住していること、(2)売却前6年間に賃貸、営業、執業に使用していないこと、(3)ご本人、配偶者、未成年の子が売却前6年間にこの優遇を利用していないことです。譲渡益NT$4,000,000までは非課税、超過分は10%課税です。
6年はどう数えますか？
戸籍、保有、居住のすべてが同時に6年間継続している必要があり、権利証、戸籍謄本、実際の居住で判断されます。疑問があれば書類を持って国税局に相談してください。
一度貸し出したことがあります。まだ申請できますか？
売却前6年間の賃貸、営業、執業使用は、一般に要件(2)を満たしません。国税局が見逃してくれることを期待するより、署名前に賃貸契約、家屋税の記録、使用履歴を確認してください。
譲渡益がNT$4,000,000を超えたら？
非課税額はNT$4,000,000のままで、超過分に10%が課税されます。譲渡益NT$5,400,000なら、優遇ありで約NT$140,000、なしで約NT$1,080,000です（国税局の査定に従います）。
非課税でも申告は必要ですか？
必要です。税額の有無にかかわらず、移転登記の翌日から30日以内に申告します。「非課税なら申告不要」という思い込みは、最も多い間違いの一つです。
重購退税と併用できますか？
できます。同時に計画できますが要件は別々で、非課税枠は今回の売却益、還付は2年以内の購入が対象です。2つの還付ルートもそれぞれ確認してください。
旧制度で取得した不動産にも適用されますか？
非課税枠は新制度のもので、原則として2016年1月1日以降に取得し新制度で課税される不動産が対象です。一部が旧制度、一部が新制度の場合は、新制度の持分に按分して適用されます。取得日と国税局の査定で決まります。
申請前に何を確認すべきですか？
6年間の継続した戸籍と居住、過去6年間の賃貸・営業使用の有無、家族による最近の優遇利用の有無です。そのうえで手取り額を試算し、最後に契約日と引渡日を決めてください。
まとめ
3要件をすべて満たせば申請し、一つでもあいまいなら署名前に確認する。税務計画の誤りは、仲介手数料をめぐるどんな交渉よりも高くつくのが普通です。富盛地産では、要件の確認、手取り額の試算、次の購入時期の計画をお手伝いします。ご自身の売却が対象になるかはお問い合わせください。