履約保証（エスクロー、履約保證、略して「履保」）は、台湾の不動産売買で使われる代金保管の仕組みです。買主が支払うお金はすべて、銀行または建築経理会社（建築經理公司）が開設する履約保証口座に入り、売主に直接渡ることはありません。お金が解放されるのは、名義移転が完了し、双方が引き渡しを終えた後です。買主にとっては「払ったのに名義が取れない」、売主にとっては「名義を移したのに代金が入らない」という事態を防ぐ、双方向の保護です。
費用はわずかで、売買価格の約0.06%を折半します。NT$15,000,000の物件なら、それぞれNT$4,500です。本当に怖いのは履約保証を省くことです。売主に直接送金した後、名義移転の前に債権者が物件を差し押さえる。売主が先に名義を移したのに、買主の住宅ローンが通らない。こうした事例は毎年起きています。売主から「履約保証は面倒だから直接振り込んで」と言われたら、NT$4,500で数千万元規模の取引の安全が買えることを思い出してください。
3つの数字
- 0.06%：売買価格に対する料率。
- 折半：買主と売主が半分ずつ負担。
- 双方向の保護：買主のお金と売主の名義の両方を守ります。
（市場で一般的な料率です。実際の料率は銀行または建築経理会社の料金表に従います。2026年7月時点の情報です。）
履約保証をひとことで言うと
あなたのお金は第三者の金庫に入り、売主はその鍵を持っていません。署名時金（簽約款）、捺印時金（用印款）、残代金は、通常の購入の流れと同じ分割払いで、違うのは「お金が誰の手を通るか」だけです。履約保証があれば、地政士（代書、名義移転を担う国家資格者）と銀行が順序を管理します。なければ、送金のたびに相手の誠実さに賭けることになります。
| 履約保証あり | 売主へ直接支払い | |
|---|---|---|
| 署名時金 | 履約保証口座に入り、双方とも手を付けられない | 売主が使えてしまい、問題が起きると回収困難 |
| 名義移転と抵当権抹消 | 口座から先に旧ローンを完済し、その後に残額を解放 | 順序は信頼頼みで、行き詰まりやすい |
| 費用 | 価格の約0.06%を折半 | 数千元の節約に見えて、リスクは青天井 |
当社の見解： 理由が何であれ、代金を売主へ直接振り込むよう求める取引からは手を引くべきです。NT$4,500で数千万元規模の取引の安全が買えます。交渉の余地も、節約の対象でもありません。
アメリカのエスクローと同じですか？
おおむね同じです。台湾では実務上、建築経理会社が銀行の信託口座を使って運営しますが、核心は「第三者保管・条件付き解放」で共通しています。違うのは範囲です。アメリカのエスクローは固定資産税や保険料の分割払いまで扱うことが多いのに対し、台湾では代金と名義移転のみが対象で、費用も約0.06%とはるかに低くなっています。
費用の計算式
履約保証費用＝売買価格×0.06%。買主と売主で折半し、通常は署名時に支払います。NT$15,000,000なら合計NT$9,000、各NT$4,500です。0.06%は市場で一般的な料率で、実際の料率は提供業者の料金表に従います。計算ツールは当社の中国語ページ（リンク）にあります。契税（不動産取得税に相当）、仲介手数料、頭金とあわせて確認したい方は売買にかかる費用をご覧ください。
お金の流れ：4ステップ
履約保証は売買契約に沿って進み、通常4〜6週間。署名、捺印、納税、名義移転、引き渡しと歩調を合わせます。
- 署名と口座開設。 売買契約の署名時に履約保証口座を開設します。署名時金（価格の約10%）は口座に入り、売主を経由しません。
- 分割金の入金。 捺印時金、納税時金、銀行の融資実行金はすべて口座に入り、双方とも手を付けられません。
- 名義移転と抹消。 地政士が所有権移転登記を行い、口座から売主の旧ローンを完済して抵当権を抹消し、権利がきれいになったことを確認します。
- 解放と完了。 すべて確認できたら残額を売主へ支払い、本票（約束手形）を返却して破棄します。
当社では、内見にお連れする前に、売主が履約保証を利用するかどうかを確認しています。利用しない場合は、その物件を見送ることをおすすめします。
お金が本当に口座に入ったか確かめる方法
口座はこの1件の取引のためだけに開設されます。口座名義には通常「受託信託財産専戸」（受託信託財產專戶、信託財産口座）または「履約保証専戸」（履約保證專戶、履約保証口座）という文字が入り、案件ごとに固有のバーチャル口座番号が付きます。署名後に受け取る履約保証書には、証書番号、口座名義、口座番号が記載されています。送金のたびに、この3つを一字一字照合してください。
確認ポイントは3つです。第一に、口座名義は銀行または建築経理会社であること。売主、仲介担当者、地政士の個人口座であってはいけません。「いったん私に送ってくれれば口座に移します」と言われたら断ってください。第二に、送金するたびに証書番号で提供業者に着金を確認すること。多くの業者がオンライン照会や問い合わせ窓口を用意しています。第三に、4回の分割金はすべて同じ口座を通すこと。少額だからといって現金で別払いしてはいけません。売主も口座を照会できますし、照会すべきです。
履約保証・価金信託・本票：3つの異なる道具
| 道具 | 役割 | 管理者 |
|---|---|---|
| 履約保証／価金信託（價金信託） | 分割金を口座に入れ、条件が整えば解放 | 銀行または建築経理会社 |
| 署名時金の本票 | 買主が違約した場合、売主が一定額を請求できる | 票據法（手形法）に基づき、仲介業者が保管 |
| 残代金の本票 | 名義移転後に買主が残代金を払えることを担保し、完了後に返却・破棄 | 仲介業者と売主 |
履約保証があっても本票は必要でしょうか？必要です。履約保証は「お金がいつ動くか」を、本票は「違約したら何を失うか」を定めます。売主にとって履約保証は障害ではありません。名義移転後に残代金を受け取れることを保証するもので、口座から順序立てて旧ローンを完済するほうが、買主の口約束よりはるかに確実です。
履約保証がないと何が起きるか
実務で見られる3つの状況です。1つ目、買主が署名時金を売主へ直接送金し、名義移転前に債権者が物件を差し押さえる。お金は戻らず、残るのは長い訴訟だけです。2つ目、売主が先に名義を移したのに、買主の住宅ローンが否決される。名義は他人のものになり、残代金は入ってきません。3つ目、取引の途中で一方が手を引き、支払済みのお金が相手側に留まったままになる。履約保証は、お金と名義を同時に交換させることで、この3つをすべて防ぎます。
実務上の注意点です。相続した物件の場合、署名・名義移転の前に相続登記と遺産税の手続きを済ませる必要があり、履約保証口座はそれを待つことになります。予約販売（プレセール）物件と完成物件でも履約保証のチェックポイントは同じで、違うのは分割比率と引き渡し時期だけです。誰が払うか：折半で、契約書に明記します。相手が全額負担を求めたり、履約保証を拒んだりするなら警告サインです。相手の善意に賭けるより、物件を変えてください。提供業者は多くが公営銀行か建築経理会社で、署名時に地政士が口座名義と送金時の備考を説明します。送金前に確認し、振込控えはすべて保管し、引き渡し時に照合しましょう。
当社の見解： 履約保証は融資額とは関係ありません。何割借りられるにせよ、まず代金の安全が先です。署名前に履約保証の提供業者を確認することは、費用をNT$500値切ることより百倍重要です。
よくある質問
履約保証の費用はいくらで、誰が払いますか？
売買価格の約0.06%を折半します。NT$15,000,000なら合計NT$9,000、各NT$4,500です。
履約保証は義務ですか？省けますか？
必ず利用してください。取引全体の中で最も小さな費用で、最も大きな保護です。省けば数千万元が無防備になります。きちんとした仲介取引なら必ず利用します。
売主は口座から代金を受け取りにくくなりませんか？
なりません。口座は銀行または建築経理会社が管理し、名義移転が完了して権利が確認されれば売主へ支払います。履約保証は双方を守ります。
履約保証と価金信託は同じものですか？
考え方は同じで、第三者がお金を保管し、条件が整えば解放します。市場での呼び名はさまざま（価金信託、履約保証など）で、署名時に地政士がその取引で使う仕組みと提供業者を説明します。
仲介を通さない個人間売買でも履約保証は使えますか？
使えますし、むしろより必要です。地政士を通じて銀行または建築経理会社に申し込みます。当社の社内地政士は、親族・知人間の売買の履約保証も取り扱っています。
履約保証は住宅ローンの実行順序に影響しますか？
します。銀行の融資金が口座に入り、売主の旧ローンを完済して抵当権を抹消し、権利がきれいになったことを確認してから、ようやく残額が解放されます。この順序は地政士に任せてください。
履約保証は買主だけを守るものですか？
いいえ、これが最もよくある誤解です。買主にとっては、名義移転までお金がロックされるので、売主に持ち逃げされません。売主にとっては、署名時金と残代金が実際に口座にあるので、名義移転後の支払いが保証されます。守っているのは片方ではなく、取引そのものです。
数千元で安全な取引を
署名前に3つを確認してください。お金が履約保証口座を通ること、署名の場で地政士が契約書を確認すること、本票と融資実行の順序が書面に残っていること。購入ガイドをご覧いただくか、お問い合わせください。