NT$15,000,000で家を売っても、口座にNT$15,000,000が振り込まれるわけではありません。先に4つの金額が差し引かれます。房地合一税（不動産譲渡所得税）、土地増値税、仲介手数料、そして地政士の報酬と登記費用です。保有期間や自己居住の有無によって、合計は数万から三、四百万台湾ドルにもなります。履約保証口座から代金が払い出される日に、初めて実際の金額を知る所有者も少なくありません。
お問い合わせページから数字をお送りいただければ、担当者が手取り額を試算します。売却価格、取得費、購入月をもとに、45/35/20/15%の税率表（または自用住宅の10%）を適用し、土地増値税、仲介手数料、登記費用の概算を加えて手取り額をお示しします。本ガイドでは同じ計算式を文章で説明します。数値は2026年8月時点の財政部による制度概要に基づきます。手続きは台湾で家を売る8つのステップをご覧ください。
売却時にかかる税金
重要な税金は3つです。房地合一税は2016年1月1日以降に取得した不動産に適用されます。土地増値税は、利益の有無にかかわらず、土地の公告現在価値が上がっていれば課税されます。2016年より前に取得した不動産は旧制度の財産取引所得税の対象で、翌年の所得税申告に合算します。どの制度が適用されるかは取得日で決まります。旧制度と新制度の違いをご覧ください。
最も金額が大きく変動しやすいのは、2.0制度の所得税です。課税所得は、売却価格から取得費、控除できる費用、すでに課税された土地増値の金額を差し引いたもので、税率は保有期間で決まります。
| 保有期間 | 税率 | 典型的な状況 |
|---|---|---|
| 2年以下 | 45% | 短期転売、完成直後に転売するプレセール契約 |
| 2年超5年以下 | 35% | 購入して間もない、短中期の保有 |
| 5年超10年以下 | 20% | 住み替える自己居住者の多くが該当 |
| 10年超 | 15% | 長期保有者 |
| 6年間自己居住、3要件を満たす | NT$4,000,000まで非課税、超過分10% | 後述の非課税枠を参照 |
詳細は房地合一税にあります。
当社の見解： 最も過小評価されがちなのは土地増値税です。政府が公告する土地価額の上昇分に課税されるため、購入価格より安く売って所得税がかからなくても、多額の土地増値税が発生することがあります。媒介契約に署名する前に、地政事務所か、移転登記を担う国家資格者である地政士（代書）に試算を依頼してください。
手取り額の計算方法
手取り額 = 売却価格 − 房地合一税 − 土地増値税 − 仲介手数料 − 地政士報酬・登記費用。この取引での利益は、その額から当初の購入額を差し引いたものです。
税金以外で最も大きいのは通常仲介手数料です。法定上限は買主と売主の合計で6%、売主は一般に4%で、交渉可能です。仲介手数料をご覧ください。売主負担の登記関係費用（登記費、印紙税、抵当権抹消）は通常NT$10,000〜NT$30,000です。
仲介手数料には2つの役割があります。税務申告では、仲介手数料、地政士報酬、領収書のある改装費は控除できる費用として課税所得を減らします（領収書がなければ、税務署は売却価格の3%、上限NT$300,000を認めます）。手取り額の計算では、これらは代金から差し引かれる現金です。買い替える場合、手取り額が次の頭金になります。頭金をご覧ください。
NT$4,000,000の自用住宅非課税枠：3要件すべてが必要
要件を満たす自用住宅なら、課税所得NT$4,000,000までは非課税で、超過分はわずか10%です。譲渡益NT$6,000,000の場合、5年以内の一般的な売却ではNT$2,100,000（35%）ですが、要件を満たす自己居住者ならNT$200,000です。次の3要件をすべて満たす必要があります。
- 6年間継続して戸籍を置き居住している。 ご本人、配偶者または未成年の子がその物件に戸籍（戶籍）を置き、6年間継続して保有し実際に住んでいること。転出して戻ると期間はリセットされます。
- 売却前6年間に賃貸、営業、執業に使用していない。 数か月の短期賃貸でも対象外となり、税務署は把握できます。
- 6年に1回。 ご本人、配偶者、未成年の子のいずれも、売却前6年間にこの非課税枠を利用していないこと。
当社の見解： 最もつまずきやすいのは要件2です。中区国税局は、物件に戸籍を置いたまま他所で働き、ひそかに貸し出していた所有者が非課税枠を申請した事例を摘発しており、追徴税額は約NT$1,000,000に上りました。
外国籍の方へ： 非課税枠と10%の税率は戸籍が前提で、外国籍の所有者の多くは戸籍を持っていません。保有期間に応じた一般税率を前提に計画し、個別のケースは当社にご確認ください。自用住宅のNT$400万非課税枠もご覧ください。
合法的に税負担を減らす3つの方法
住み替えなら重購退税。 順序を問わず2年以内に売却と別の自用住宅の購入を行えば、納付した所得税を取り戻せます。新居が同額以上なら全額、安ければ比例した額です。新居を5年以内に他の用途に使ったり再売却したりすると、還付は取り消されます。土地増値税にも独自の重購退税があり、新しい土地の価額が旧土地の価額から納付済み税額を差し引いた額を上回る必要があります。こちらも5年以内の再売却、賃貸、営業使用、戸籍の転出が制限されます。重購退税をご覧ください。
2つの自用住宅優遇を併用する。 所得税のNT$4,000,000非課税枠と、土地増値税の10%自用住宅税率は別の税金なので、併用できます。「一生に一度」の10%土地税率は、家屋がご本人、配偶者または直系親族の所有で、その物件に戸籍があり、売却前1年間に賃貸・営業使用がなく、都市土地300㎡以下（非都市土地700㎡以下）であることが要件です。一度使った後は、より厳しい「一生一屋」の要件（6年間の保有、他に住宅を持たないことなど）を満たせば、回数制限なく利用できます。
取得費を証明する。 購入時に支払った契税、地政士報酬、仲介手数料、そして新しい配管や造り付け家具などの価値を高める改装の領収書は、すべて課税所得を減らします。領収書がなければ税金が増えます。相続した不動産は取得費と保有期間のルールが異なります。相続した不動産の売却をご覧ください。
申告：30日の期限
房地合一税は年次の所得税申告とは別に申告します。税額の有無にかかわらず、移転登記の翌日から30日以内に申告しなければならず、申告が遅れれば加算税、納付が遅れればさらに延滞の罰則がかかります。利益がゼロやマイナスでも申告が必要で、これは個人売買の売主が最も陥りやすい落とし穴です。2016年より前の不動産は翌年5月の所得税申告に合算し、土地部分は土地増値税を納めているため非課税です。契約時に、地政士に申告をスケジュールに入れてもらいましょう。
よくある質問
どの税金を払いますか？
房地合一税（2016年1月1日以降に取得した不動産、45/35/20/15%）、土地増値税（公告土地価額の上昇分に対し一般に20〜40%の累進）、または2016年より前の不動産なら旧制度の財産取引所得税です。
利益が出ていません。それでも払いますか？
課税所得がゼロまたはマイナスなら所得税はかかりませんが、土地増値税は利益ではなく公告土地価額に基づいて課税されるため、かかる可能性があります。30日以内の申告も必要です。
NT$4,000,000の非課税枠の要件は？
6年間継続した戸籍、保有、居住。過去6年間に賃貸・営業使用がないこと。過去6年間に世帯でこの非課税枠を使っていないこと。譲渡益NT$4,000,000までは非課税、残りは10%です。
相続した住宅はどう課税されますか？
同じ45/35/20/15%の税率表ですが、保有期間に被相続人の年数が含まれるため、通常は低い税率になります。取得費は時価ではなく、相続時の家屋と土地の評価額です。
土地税の10%税率はどういう仕組みですか？
一生に一度、その家屋に戸籍があり、売却前1年間に賃貸・営業使用がなく、都市土地300㎡以下であることが要件です。その後の売却では、より厳しい「一生一屋」の規定を回数制限なく使えます。
プレセール住宅を転売するときの税率は？
ほぼ必ず上位2区分です。2年以内は45%、2〜5年は35%。プレセールの保有期間は契約日から数え、完成時にリセットされ、2つの期間は通算できません。価格を決める前に税額を試算してください。
まとめ
大切なのは売り出し価格ではなく、税引後に残る金額です。価格と媒介契約を決める前に4つの控除を計算しましょう。特に売却代金を次の購入に充てる場合は重要です。土地増値税は、署名前に地政事務所の公式試算で確認してください。お問い合わせいただければ、一緒に計算いたします。