您要繳多少房地合一稅？取決於兩件事：持有物業多久，以及有沒有自住。這兩個變數可令稅率由45%降至10%。不少賣方查過稅率表，卻從沒弄清自己屬於哪一行，簽約後才發現要多繳數十萬元。
本文涵蓋2026年的規定：如何判斷稅率、成本如何扣除、NT$4,000,000自住免稅額的三個條件，以及最常出錯的繼承及贈與規則。不確定自己適用這個制度還是舊制的財產交易所得稅？請先閱讀新舊制房地合一稅比較。請透過聯絡頁面提供數字，我們會為您計算。內容依據財政部公布的制度及2026年4月21日修訂的申報作業要點，於2026年7月核實。
制度涵蓋範圍
2.0版於2021年7月1日生效，適用於2016年1月1日或以後取得的房屋及土地，包括預售屋合約及部分股權轉讓。房屋與土地的收益合併計算，並與您的全年所得分開課稅。持有期越短，稅率越重；持有超過10年或符合自住資格，稅率降至15%或10%。
| 持有期 | 台灣境內居住個人適用稅率 | 備註 |
|---|---|---|
| 2年以內 | 45% | 短期懲罰性稅率 |
| 超過2年，未滿5年 | 35% | 短中期持有 |
| 超過5年，未滿10年 | 20% | 中長期持有 |
| 超過10年 | 15% | 長期稅率 |
| 符合三項條件的自住者 | 10% | 應稅收益NT$4,000,000以內免稅 |
富盛觀點： 持有期由取得日（所有權移轉登記日）計至出售日（同樣是登記日），而不是合約日期。繼承及受贈物業的起算日另有規定，詳見下文。
外籍及港澳人士須知： 上表適用於台灣境內居住的個人，而自住一行以設有戶籍為條件，大部分外籍業主並沒有台灣戶籍。請先按持有期稅率規劃，並在定價出售前請我們確認您的居留身份會如何處理。
稅款如何計算
應稅收益 = 出售價 − 原始取得成本 − 必要費用 − 土地漲價總數額（已課徵土地增值稅的部分）。收益乘以持有期稅率即為稅額。
成本：保留每一張收據
取得成本是您支付的價款，加上契稅、印花稅、代書費、登記規費、公證費、地產代理佣金，以及移轉登記前已付的按揭利息。購入後可增加價值的裝修（不包括2年內耗用的項目）亦可計入。沒有收據，稅局會按自身資料估算，通常對您不利。
沒有費用收據？按3%計，上限NT$300,000
如沒有提供費用證明，或證明金額低於出售價3%，稅局會以出售價3%計算，上限NT$300,000。2026年4月21日的修訂保留了這個上限，並加入防杜規避條款：如刻意把物業分拆為持分分開出售，上限按持分比例縮減。如實際費用超過NT$300,000，請保留收據並按實際金額申報。
自住免稅額：NT$4,000,000以內0%，超出部分10%
合資格的自住物業，應稅收益NT$4,000,000以內全數免稅，只有超出部分按10%課稅。根據《所得稅法》第4-5條，必須同時符合三項條件：
- 連續6年設籍並居住。 您、您的配偶或未成年子女在該物業設有戶籍，並實際連續居住滿6年。遷出後再遷入，會中斷計算並重新起算。
- 出售前6年內沒有出租或營業使用。 任何出租、商業登記或執業使用，均會喪失資格。
- 6年內只可使用一次。 您、您的配偶及未成年子女在出售前6年內未曾使用此免稅額。
富盛觀點： NT$4,000,000是扣除額，不是門檻。先從應稅收益中扣除，餘額才按10%課稅。收益超過NT$4,000,000，並不代表全部收益都要課稅。
此免稅額的實務核對清單，請參閱NT$400萬自住免稅額。
繼承及受贈物業：最常申報錯誤的部分
繼承或受贈物業並非一律按20%課稅，而是同樣適用45%／35%／20%／15%的稅率表。不同之處在於持有期的計算方法，而繼承與贈與的規則恰好相反。
繼承或受遺贈： 可把被繼承人的持有期與您自己的合併計算；持有期不會在您繼承當日重新起算。如屬連續繼承（祖父傳父親再傳給您），根據財政部2023年11月2日的解釋令，每一位前手的持有期都可以合併。
贈與（一般贈與，不包括配偶之間）： 持有期由贈與登記日重新起算，不能合併贈與人的年期。把繼承規則套用在贈與上，是代價高昂的錯誤。
例子：父母於2016年3月買入，您於2026年繼承，2027年出售。由2016年3月起計，持有期超過10年，適用15%稅率。但如父母在2016年前（例如2010年）取得物業，繼承後出售便屬舊制的財產交易所得稅，不在此稅率表之內。
成本是另一個陷阱。繼承物業的成本，是死亡日的房屋評定現值加公告土地現值；受贈物業則是贈與日的同類數值。兩者都不是市值。遺產稅及相關問題，請參閱出售繼承物業及物業贈與稅。
換樓的重購退稅
如您出售自住物業，並在2年內另購一個（先買後賣或先賣後買皆可），可申請退稅：新物業價格等於或高於舊物業，可全數退稅；較低則按比例退稅。家庭須在該物業設籍並居住，而出售及購買均須以您本人、配偶或未成年子女名義進行。請參閱重購退稅。
計算例子：王先生的自住物業應稅收益為NT$6,000,000。扣除NT$4,000,000免稅額後，NT$2,000,000按10%課稅，稅額為NT$200,000。如不符合自住資格、持有未滿5年適用35%，同一筆收益要繳NT$2,100,000，相差10.5倍。
申報期限及常見錯誤
須於完成移轉登記後30日內申報。逾期申報會加徵滯報金，逾期繳稅另有滯納金。請帶備買賣合約、成本及費用收據和身份證明文件；如申請免稅額，另加戶籍證明。
常見錯誤：以市值申報繼承物業的成本；遺失收據而失去扣除；違反自住條件（出租一天也算）；忘記土地漲價總數額可以扣除；以及超過30日才申報。簽約前亦請確認履約保證安排及總成本；請參閱履約保證解說及買賣成本。
常見問題
稅率是多少？
按持有期計：2年以內45%，2至5年35%，5至10年20%，超過10年15%。合資格自住者按10%課稅，應稅收益NT$4,000,000以內免稅。
NT$4,000,000免稅額有甚麼條件？
您、您的配偶或未成年子女設有戶籍並連續居住滿6年；前6年內沒有出租或營業使用；以及你們在前6年內都未曾使用此免稅額。缺少任何一項便不適用。
沒有費用收據怎麼辦？
稅局以出售價3%計算，上限NT$300,000；如為規避稅款而分拆持分出售，上限按比例縮減。如實際費用較高，請保留收據並據實申報。
繼承的物業如何課稅？
適用同一稅率表，並可把被繼承人的持有期與您的合併計算。非配偶之間的贈與，持有期由贈與登記日重新起算。成本為繼承或贈與時的評定現值，而非市值。
這與財產交易所得稅有何分別？
取決於取得日期：2016年或以後取得，適用本制度並分開課稅；2016年前取得，適用舊制，收益併入您的綜合所得稅申報。
重購退稅有甚麼條件？
於2年內出售及購買自住物業（次序不限），並在該物業設籍及居住。新物業價格等於或高於舊物業可全數退稅；較便宜則按比例退稅。
總結
關鍵永遠是兩個問題：持有多久，以及有沒有自住。同樣是NT$6,000,000的收益，10%與35%相差超過十倍。簽約前先計算，以免到交屋當日才發現一張現金流應付不了的稅單。歡迎聯絡我們，免費為您核對個案。