重購退税は「買い替えれば税金が戻る」という単純な話ではありません。国税と地方税の2つのルートが別々にあり、住み替えの方がつまずきやすいのは2年の期限と5年の監視期間です。先に結論を申し上げると、所得税法第14条の8に基づく房地合一税（不動産譲渡所得税）の還付と、土地税法に基づく土地増値税の還付は別の制度です。要件も異なり、それぞれ個別に申請します。共通点は、売却と買い替えの登記がいずれも2年以内であること、そして自用住宅の要件を満たすことです。
本ガイドでは2つのルートを並べて比較し、タイミングの組み方と還付割合の考え方を説明します。売却の手順は台湾で家を売る8つのステップ、税引後の手取りは売却時の税金と手取り額をご覧ください。押さえるべき数字は3つです。2つの登記の間は2年以内、ルートは2本、そして賃貸や再売却で追徴の恐れがある5年の監視期間。内容は2026年8月2日時点の所得税法第14条の8および土地税法に基づき、個別案件の判断は税務当局が行います。
所得税ルートと土地税ルートの違い
2つのルートは同時に計画できますが、申請窓口、計算の基礎、名義のルールがそれぞれ異なります。
| 所得税ルート（房地合一税） | 土地税ルート（土地増値税） | |
|---|---|---|
| 法的根拠 | 所得税法第14条の8 | 土地税法の重購規定 |
| 還付対象 | 納付済み（または納付すべき）所得税を比例で還付・控除 | 納付済みの土地増値税 |
| 期限 | 売却と買い替えの登記が2年以内 | 売却と買い替えの登記が2年以内 |
| 価格の考え方 | 買い替え価格と売却価格の比率で計算し上限100%。安い物件への買い替えでも比例で還付 | 原則は買い上がり。新しい土地の価額が、旧土地の価額から納付済み税額を差し引いた額を上回ること |
| 名義 | ご本人または配偶者（自用住宅の要件は必要） | 原則として同一所有者 |
| 申請先 | 国税局 | 地方税務局 |
| 監視 | 買い替え物件は監視対象。違反すれば追徴 | 買い替えた土地は5年間監視。違反すれば追徴 |
一般的な税率とNT$4,000,000の自用住宅非課税枠については、房地合一税と自用住宅のNT$400万非課税枠をご参照ください。
当社の見解： 担当者が「住み替えれば税金が戻ります」としか言わないなら、どのルートのどの税金かを聞いてください。2つのルートを説明できない人に、住み替えの計画を任せるべきではありません。
外国籍の方へ： どちらのルートも自用住宅であることが前提で、実務上は戸籍（戶籍）の有無で判断されます。外国籍の所有者の多くはこの要件を満たせないため、売却時は税額を全額納める前提で計画し、還付を見込む前に当社へご相談ください。
2年の期限：先に買うか、先に売るか
先に買って後で売る場合も、先に売って後で買う場合も、対象になり得ます。重要なのは、2つの所有権移転登記の日付が2年以内に収まるかどうかです。契約日や引渡日は計画の目安にはなりますが、税法が見るのは登記日です。住宅ローンや引渡しの日程と並べてカレンダーに書き込んでおきましょう。
- 売却する物件を確認する。 自用住宅に該当するかを確かめ、土地増値税と所得税の両方を試算します。
- 購入する物件を決める。 名義人、自己居住の予定、総額、土地の価額を確認します。
- 2年の期限を合わせる。 2つの登記日を法定の2年以内に収めます。先に買っても問題ありません。
- 2つのルートを別々に申請する。 所得税の還付は国税局、土地増値税の還付は地方税務局です。
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還付割合の計算方法
所得税ルートでは、還付または控除額はおおむね「納付済み税額 × 買い替え価格÷売却価格（上限100%）」です。新居の方が高ければ、納付した税額を全額取り戻せます。安い物件に買い替える場合も、還付がなくなるのではなく比例して少なくなります。
| ケース | 売却価格 | 買い替え価格 | 比率 | 結果 |
|---|---|---|---|---|
| 買い上がり | NT$12,000,000 | NT$18,000,000 | min(18,000,000 / 12,000,000, 100%) = 100% | 納付済み税額を全額請求可能 |
| 買い下がり | NT$18,000,000 | NT$12,000,000 | 12,000,000 / 18,000,000 ≈ 66.7% | 比例で還付、却下ではない |
上記は比率の考え方を示す例で、実際の還付額は査定結果に従います。土地税ルートは総額ではなく土地の価額で判断します。原則として、新しい土地の価額が旧土地の価額から納付済みの土地増値税を差し引いた額を上回り、かつ所有者が同一であることが必要です。条文は全国法規資料庫で確認でき、現在の運用は税務当局にお問い合わせください。売却する物件が相続によるものであれば、時期と適用制度がさらに複雑になります。買い替えの日程を決める前に相続した不動産の売却をお読みください。
5年の監視期間とよくある失敗
還付を受けて終わりではありません。買い替えた土地や建物は監視期間の対象となり（土地税ルートでは5年が一般的）、自用以外への転用、賃貸、再売却をすると還付が取り消されることがあります。「まず住んで、2年後に貸す」という計画であれば、追徴リスクを収支に織り込んでから決めてください。
2つ目の失敗は名義の誤りです。土地税ルートは同一所有者であることに厳格で、所得税ルートは配偶者名義も認められますが、自用住宅と登記の要件はやはり必要です。3つ目は、土地価額で判断する土地税ルートを総額で計算してしまうことで、これでは必ず誤った答えになります。NT$4,000,000の非課税枠と還付を併用する場合は、まず非課税枠の3要件を確認してください。
当社の見解： 住み替えの交渉に入る前に、4つの日付を書き出してください。売却の登記日、買い替えの登記日、2つのルートそれぞれの申請日、そして監視期間の開始日です。日付が合えば還付の可能性があります。合わなければ、ほかの条件をいくら満たしても救えません。
よくある質問
2つのルートはどう違いますか？
一つは房地合一税の還付（国税、所得税法第14条の8）、もう一つは土地増値税の還付（地方税、土地税法）です。申請窓口、計算基礎、名義ルール、監視の内容が異なり、申請も別々です。
先に買って後から売ってもよいですか？
はい。売却と買い替えの登記が順序を問わず2年以内であり、各ルートの自用住宅要件を満たしていれば対象になります。
安い物件への買い替えでも対象になりますか？
所得税ルートでは対象です。還付額は買い替え価格と売却価格の比率（上限100%）で計算されるため、安い物件でも比例した還付を受けられます。土地税ルートは土地価額の買い上がりが前提のため、買い下がりで全額還付を受けるのは通常難しいです。
新居を配偶者名義にできますか？
所得税ルートでは、自用住宅の要件を満たせば売却・買い替えのいずれもご本人または配偶者の名義で構いません。土地税ルートは原則として同一の土地所有者が必要なため、配偶者名義での購入は対象外となる可能性があります。申告前に税務当局へ確認してください。
どこで申請しますか？
所得税の還付は国税局、土地増値税の還付は地方税務局です。必要書類は通常、売買契約書、権利証、納税証明、戸籍資料などで、各窓口が公表する一覧に従ってください。
5年の間に貸し出してもよいですか？
通常は監視期間があり（5年が一般的）、その間の転用、賃貸、再売却は還付の追徴につながる可能性があります。貸す前にリスクを試算してください。
相続した住宅でも還付を受けられますか？
相続した住宅の売却が、各ルートの自用住宅、保有、登記の要件を満たす場合に限られます。自動的に対象になるわけではありません。相続登記、売却日、買い替え日をまとめて調整してください。
NT$4,000,000の非課税枠と併用できますか？
はい。同時に計画できますが、要件はそれぞれ独立しています。非課税枠は今回の売却益、還付は2年以内の購入が対象です。まず非課税枠の3要件を確認し、その後で買い替えの時期を詰めてください。
まとめ
まず2つのルートを分け、次に2年の期限を合わせ、そのうえで還付額を考えます。買い上がり、買い下がり、先買いはスローガンではなく、比率と土地価額のルールです。富盛地産では、売却代金、買い替え予算、還付の期限を一本の時系列にまとめてご提案できます。住み替えの計画はお問い合わせください。