如果符合三項自住條件，就應申請新台幣400萬元免稅額。如果不肯定物業是否曾經出租，請在簽署任何文件之前先查清楚。不少業主依賴坊間俗稱「4-3-2」的說法，算錯年期而失去優惠，代價由數十萬元至逾百萬元新台幣不等。
官方答案來自財政部稅務入口網Q1811（更新於2025年3月14日）：個人出售自住房屋及土地，如同時符合三項條件，課稅所得在新台幣400萬元以內免繳房地合一稅，超出部分按10%課稅。本文說明三項條件、計算方法、30日申報規定及常見陷阱。整體實收金額請參閱賣樓稅費與實收金額；流程請參閱台灣賣樓8個步驟。數字依據Q1811，截至2026年8月2日有效，個案以國稅局核定為準。
官方三項條件
我們的立場很簡單：三項條件全部符合就申請優惠；缺一項就不適用。官方條文並不是「持有4年、設籍3年、居住2年」，而是以下三項：
| 條件 | 官方內容（摘要） | 如何核對 |
|---|---|---|
| (1) 設籍、持有並居住滿6年 | 本人、配偶或未成年子女已在該房屋辦竣戶籍登記，並連續持有及居住滿6年 | 戶口名簿或戶籍謄本，以及權狀上的取得日期 |
| (2) 出售前6年內沒有出租或營業使用 | 交易前6年內，該房屋及土地沒有出租、供營業使用或執行業務使用 | 租約、房屋稅紀錄、異常水電用量、營業登記 |
| (3) 過去6年內未曾使用 | 本人、配偶及未成年子女在交易前6年內未曾使用此自住優惠 | 家庭成員近期有否申請過 |
為何「4-3-2」的說法是錯的
舊說法把持有、設籍及居住拆成不同年數，與現行法例不符。設籍、持有及居住必須同時連續滿6年。如果地產代理仍在使用這個說法，請打開Q1811對照。完整稅率表請參閱房地合一稅。
富盛觀點： 如果您不肯定物業在出售前6年內是否曾經出租，請在簽約前查清楚。出租、營業或執行業務使用，即使時間很短，也可能令條件(2)不成立。寧可遲兩星期放盤，也不要在條件未明的情況下出售。
外籍及港澳人士須知： 條件(1)要求設立戶籍，而大部分外籍業主無法取得戶籍。沒有戶籍便不適用免稅額，實際上應以持有期間稅率45%、35%、20%或15%作預算。訂價之前，請讓我們先檢查您的個案。
課稅所得如何計算
400萬元是從課稅所得中扣除，而不是從售價中扣除。課稅所得大致為售價減取得成本、減費用、再減土地漲價總數額（細節以申報書及國稅局核定為準）。然後：
| 課稅所得 | 適用自住優惠 | 結果 |
|---|---|---|
| 新台幣400萬元或以下 | 全數免稅 | 稅額NT$0 |
| 超過新台幣400萬元 | 免稅額固定為NT$4,000,000；超出部分 × 10% | 例：收益NT$5,400,000，適用優惠稅額約NT$140,000，不適用則約NT$1,080,000 |
不適用優惠時，同一物業回到一般稅率：2年以內45%、2至5年35%、5至10年20%、超過10年15%，以出售年度的現行規定為準。兩者差距往往比地產代理佣金還要大。請透過聯絡頁面提供數字，我們會為您計算。佣金是另一項成本，請參閱地產代理佣金，款項亦應透過履約保證處理，即由第三方帳戶保管買方款項直至過戶完成。
即使免稅，也須在30日內申報
即使出售免稅或錄得虧損，仍須在過戶登記日的翌日起30日內向國稅局申報房地合一稅。不少業主以為「不用繳稅就不用申報」，這是錯的。逾期申報可被罰款，並可能被重新審查是否符合優惠資格。
實務上，由負責辦理過戶的持牌專業人士地政士（代書）準備申報書，但納稅義務人仍然是賣方。簽約時請議定由誰申報及限期。如物業屬繼承所得，請先確認登記情況及適用制度，詳見出售繼承物業。
富盛觀點： 交樓不是終點，申報日才是稅務關卡。我們會在過戶完成的同一星期確認申報時間表，避免業主以為「代書會處理」。
可以與重購退稅一併使用嗎？
可以，但條件各自獨立。400萬元免稅額處理的是今次出售的收益；重購退稅處理的是在出售前後2年內購買另一個自住物業，並取回已繳稅款。兩者各有申請機關及文件。
換樓人士請參閱重購退稅：所得稅法第14條之8的所得稅退稅與土地增值稅退稅是兩條獨立路線，各有2年期限、換小樓按比例計算的規則及5年管制期。請先確認本頁的三項條件，再規劃下一次購買的時間。
台中業主應如何處理
不少本地業主在同一物業住了多年，只換一次樓，正是這項優惠的典型對象。請按以下次序處理：
- 核對三項條件。 連續設籍、持有及居住滿6年，6年內有否出租或營業使用，家庭成員有否使用過優惠。
- 計算淨額。 從售價中扣除土地增值稅、所得稅及地產代理佣金。
- 規劃時間。 如會再買樓，把2年重購期限與交樓日期對齊。
- 最後才簽約。 在條件或出租紀錄未釐清之前，不要簽署買賣合約。
如果確定符合資格，議價時可把扣除優惠後的淨額作為底線。如條件(2)存疑，請按一般稅率估算，不要在合約中假設一定獲得免稅。
常見問題
有甚麼條件？
根據Q1811：(1) 本人、配偶或未成年子女設籍，並連續持有及居住滿6年；(2) 出售前6年內沒有出租、營業或執行業務使用；(3) 本人、配偶或未成年子女在出售前6年內未曾使用此優惠。新台幣400萬元以內的收益免稅，超出部分按10%課稅。
6年如何計算？
設籍、持有及居住必須同時連續滿6年，以權狀、戶籍資料及實際居住為準。如有疑問，請帶同文件向國稅局查詢。
我曾經出租過一次，還可以申請嗎？
出售前6年內有出租、營業或執行業務使用，一般不符合條件(2)。請在簽約前核對租約、房屋稅紀錄及使用紀錄，不要寄望國稅局不會查。
收益超過400萬元怎麼辦？
免稅額維持新台幣400萬元，超出部分按10%課稅。以收益NT$5,400,000為例，適用優惠約NT$140,000，不適用則約NT$1,080,000，以國稅局核定為準。
免稅也要申報嗎？
要。無論是否需要繳稅，都須在過戶登記日的翌日起30日內申報。以為「免稅就不用申報」是最常見的錯誤之一。
可以與重購退稅一併使用嗎？
可以一併規劃，但條件各自獨立：免稅額適用於今次出售的收益，退稅適用於2年內的購買。兩條退稅路線請分別核對。
舊制取得的物業適用嗎？
免稅額屬於新制，原則上適用於2016年1月1日或之後取得並按新制課稅的物業。如物業部分屬舊制、部分屬新制，免稅額按新制部分的比例計算。以取得日期及國稅局核定為準。
申請前要核對甚麼？
連續設籍及居住滿6年、過去6年內有否出租或營業使用，以及家庭成員近期有否使用過優惠。然後估算淨額，最後才確定簽約及交樓日期。
結語
三項條件全部符合就申請優惠；有一項不清楚，簽約前先查清。稅務規劃出錯的代價，通常比為佣金爭拗更大。富盛地產可以為您核對條件、估算淨額，並規劃下一次購買的時間。聯絡我們，了解您的出售是否符合資格。