内見で危ないのは、理解できないことではなく、理解できるのに気づかないことです。湿気と雨漏り、違法な屋上増築、権利関係があいまいな駐車場、古い建物なら海砂コンクリートや放射性の鉄筋。多くは現地でもう少しよく見て、もう少し質問すれば見つけられます。契約後に見つかれば、時間もお金もかかります。当社がお客様に最もよくお伝えするのは、内見は内装の美しさではなく、構造と権利関係が健全かを確かめる場だということです。本ガイドでは、10項目のチェックリスト、湿気とひびの見分け方、海砂や放射線の建物の調べ方、築年数別の着眼点を紹介します。
3つの問題グループ
- 構造の安全： 湿気、雨漏り、ひびは住み心地と安全に影響します。
- 権利関係： 駐車場と屋上増築は、あなたの権利と適法性に影響します。
- 特殊なリスク： 海砂や放射線の建物。古い住宅は完成年を確認してください。
（核能安全委員会および台北市建築管理当局の公開情報に基づく。2026年7月時点のデータ）
内見チェックリスト10項目
内見は通常20〜30分で、すべてを考えるには短すぎます。このリストを印刷するか、スマートフォンに保存しておきましょう。
- 天井、壁の隅、窓枠：水染みや、塗装の膨れ・剥がれはないか。
- 壁、梁、柱：目立つひび、特に45度の斜めのひびはないか。
- 浴室と台所のタイル：叩くと浮いた音がしないか。床に水を流し、排水と水たまりを確認する。
- 屋上とバルコニー：増築はないか。既存違法建築として容認登録されているか。
- 駐車場：傾斜式機械、昇降式平面、独立した権利のどれか。謄本（土地・建物の登記簿謄本）に明確に登記されているか。
- 完成年：放射線建物のリスクが高い民国71〜73年（1982〜1984年）に当たらないか。
- 共用施設：維持管理の状態、エレベーターの点検記録、消防設備が正常に動くか。
- 管理委員会：正常に機能しているか。修繕積立金の残高は。管理費の長期滞納や紛争はないか。
- 周辺環境：変電所、ガソリンスタンド、寺廟、高圧鉄塔、葬儀場などの嫌悪施設はないか。嫌悪施設をご覧ください。
- 晴れた日と雨の日に1回ずつ訪れる：騒音と雨漏りは雨の日に最もはっきりわかります。
当社の見解： 可能であれば、晴れた日に1回、雨の後にもう1回見てください。雨漏りや湿気は雨の後にしか現れないことが多く、晴れた日の内見だけではそのサインを見逃しやすいのです。
湿気、雨漏り、ひびの現地での判断
壁癌（直訳すると「壁のがん」）は、壁の白い粉状の析出物、塗装の膨れや剥がれ、柔らかく湿った表面として現れます。コンクリートや煉瓦が長期間濡れ、水分が壁内の塩分を外に運び出すことで起こります。天井の隅、浴室の外壁、窓枠、階段室の壁など、水がたまりやすい場所を確認してください。
雨漏りは雨の前後に見ます。雨から24時間以内に天井の新しい水染み、壁の隅のにじみ、フローリングの浮きが出れば、雨漏りは進行中です。修繕費は原因と範囲により数千から数十万台湾ドルまで幅があります。雨漏りをご覧ください。
ひびは表面的なものと構造的なものに分かれます。仕上げ材の細いひびは多くが収縮で、あまり問題になりません。45度の斜めのひび、梁や柱を貫くひび、広がり続けるひびは、構造技師の評価が必要です。せん断ひび割れをご覧ください。
古い建物：海砂と放射線
放射線建物（輻射屋）は主に民国71〜73年（1982〜1984年）に完成した建物で、製鋼所で放射性のコバルト60が誤って鉄筋に溶け込んだことが原因です。核能安全委員会はこの時期の建物を調査しており、放射線建物検索システム（ramdar.nusc.gov.tw）で住所から検索するか、無料電話0800-076-678に問い合わせることができます。建物がこの期間に当たる場合は、データベースを確認するか、売主に放射線検査証明を求めてください。
海砂建物（海砂屋）には全国的な検索システムも公開データベースもありません。資格のある検査機関に塩化物イオン含有量の検査（数千台湾ドル）を依頼する必要があります。古い建物、特に塩分を含む海砂が骨材に使われた可能性のある初期の沿岸部の建物に見られます。錆びた鉄筋の露出やコンクリートの剥落は、検査を検討すべき警告サインです。
当社の見解： 築30年を超える中古住宅で放射線や海砂に少しでも疑いがあれば、申込み前に売主へ検査報告書を求めるか、検査不合格なら違約金なしで解約できる条項を売買契約に加えてください。そうすればリスクを確認後に移すことができます。
共用部分、駐車場、管理委員会
駐車場には3種類あります。傾斜式機械（出し入れに時間がかかり、別途維持費がかかる）、昇降式平面（出入りは早いが維持費が高め）、独立した権利（独自の権利証があり単独で売却可能）です。不動産説明書（不動產說明書）と謄本を照合し、その区画が独立した権利か、登記上の使用権だけかを確認してください。転売のしやすさに影響します。
管理委員会については、修繕積立金の残高、管理費の長期滞納の有無、エレベーターと消防設備の点検記録がそろっているかを尋ねてください。運営の悪い委員会では、設備が故障する可能性が高く、直す資金もありません。仲介担当者か管理事務所に最近の議事録を求めましょう。社区の規模と公設比もご覧ください。
築年数別の着眼点
| 築年数 | 着眼点 |
|---|---|
| 10年未満 | 内装と施工品質、共用施設の状態、駐車場の出入り |
| 10〜20年 | 配管の老朽化、防水のやり直しの要否、エレベーターと消防設備の更新 |
| 20〜30年 | 構造のひび、屋上増築が登録済みか、修繕積立金で修繕を賄えるか |
| 30年超（1982〜1984年の建物を含む） | 海砂と放射線の検査、耐震診断、権利関係の明確さ（未登記の相続がないか） |
当社の見解： 建物が古いほど確認すべきことは増えますが、古い住宅が買えないというわけではありません。立地が良く比較的手頃な物件も多くあります。大切なのは、確認すべきことをすべて確認し、印象ではなく情報で判断することです。
不動産説明書には権利関係や状態の情報の一部が記載されていますが、雨漏り、湿気、騒音といった住んでみて分かる問題は必ずしも載っていません。何度か訪れることで見えてきます。このリストと不動産説明書を照らし合わせ、両者が一致してから署名してください。食い違いがあれば、その場で仲介担当者に書面で追記してもらいましょう。署名する書類をご覧ください。
よくある質問
壁に壁癌があります。それでも買えますか？
買えますが、まず雨漏りの原因が直っているかを確認してください。原因が補修済みで跡が残っているだけなら、壁を塗り直すだけで済みます。まだ漏れているなら、価格交渉をするか、引渡し前に売主が雨漏りと防水を直すよう求め、引渡しの基準を契約書に書き込んでください。
放射線建物かどうかはどう調べますか？
核能安全委員会の検索システムで、1ミリシーベルト以上の建物を住所で検索する（ramdar.nusc.gov.tw）か、0800-076-678に電話します。リスクは民国71〜73年に完成した建物に集中しており、それ以外の年はリスクが非常に低いです。
海砂建物はどう判断しますか？
全国的な検索システムはありません。目に見えるサインはコンクリートの剥落や錆びた鉄筋の露出ですが、確実な答えには資格ある機関による塩化物イオン検査が必要です。不安な古い住宅は、申込みや契約の前に検査を求めてください。
屋上増築のある住宅を買ってもよいですか？適法ですか？
民国83年（1994年）以前の既存違法建築かどうかによります。その多くは容認登録されており実際には使えますが、違法であることに変わりはなく、都市更新や通報によって撤去される可能性があります。購入前に登録状況を確認し、価格に織り込んでください。
駐車場に独立した権利がない場合は？
使用権としてのみ登記された区画は、通常単独では売却できず住戸と一緒にしか移転できないため、転売の柔軟性が下がります。区画の割り当てをめぐる紛争がある社区もあります。仲介担当者に謄本上の登記を確認してもらいましょう。
何回内見すれば十分ですか？
少なくとも2回です。昼間に間取りと状態を見て、2回目は雨の日か夜に、雨漏り、騒音、時間帯による周辺の様子を確認します。気になる点があれば、3回目に専門の検査員か構造技師を同行させてください。住宅検査チェックリストをご覧ください。
印象ではなく方法で
内見で最も多い失敗は、内装や間取りに心を奪われ、構造と権利関係を見落とすことです。湿気と雨漏りは雨の日に最もよくわかり、古い住宅は放射線と海砂の確認が必要で、駐車場と屋上増築は謄本と登録状況の確認が必要です。この10項目を現地に持って行き、「なんとなく良い」を「確認済みで問題なし」に変えてください。事故物件の確認は事故物件の調べ方、内見に担当者の同行を希望される場合はお問い合わせください。