看樓的危險不在於看不懂，而在於看得懂卻沒有留意：滲水及漏水、違法的天台加建、業權不清的車位，或舊樓的海砂混凝土及輻射鋼筋。這些問題大多可以在現場多看幾眼、多問幾句便發現。簽約後才發現，就要付出時間和金錢。我們最常提醒客戶的一句話是：看樓不是看裝修有多漂亮，而是看結構與業權是否穩妥。本文涵蓋10點檢查清單、如何判斷滲水及裂縫、如何查核海砂屋及輻射屋，以及不同樓齡應留意的重點。
三類問題
- 結構安全： 滲水、漏水及裂縫影響居住及安全。
- 業權： 車位及天台加建影響您的權益及合法性。
- 特殊風險： 海砂屋及輻射屋；舊樓請查核落成年份。
（依據核能安全委員會及台北市建築管理單位的公開資料；資料截至2026年7月。）
10點看樓清單
一次看樓通常只有20至30分鐘，時間太短，難以面面俱到。請把這份清單列印出來或存在手機。
- 天花、牆角及窗框：有沒有水漬，或油漆起泡、剝落？
- 牆、樑及柱：有沒有明顯裂縫，尤其是45度斜向裂縫？
- 浴室及廚房瓷磚：敲下去有沒有空心聲？在地面倒水，測試排水及積水情況。
- 天台及露台：有沒有加建？是否已列為緩拆的既存違章建築？
- 車位：坡道機械、升降平面還是獨立產權？謄本（地政登記謄本）上是否清楚登記？
- 落成年份：是否在民國71至73年（1982至1984年），即輻射屋的高風險期？
- 公共設施：保養狀況、電梯保養紀錄、消防設備是否正常運作。
- 管理委員會：是否正常運作？公共基金餘額多少？有沒有長期拖欠管理費或糾紛？
- 周邊環境：有沒有嫌惡設施（變電站、油站、廟宇、高壓電塔、殯儀館）？詳見嫌惡設施。
- 晴天去一次、雨天去一次：噪音及漏水在雨天最明顯。
富盛觀點： 如有可能，晴天看一次，下雨後再看一次。漏水及滲水往往只在雨後才出現，只在晴天看樓很容易錯過這個訊號。
滲水、漏水及裂縫：現場如何判斷
壁癌（即牆身滲水返鹼）表現為牆上白色粉狀結晶，油漆起泡或剝落，表面鬆軟潮濕。成因是混凝土或磚牆長期受潮，水分把鹽分從牆內帶出。請檢查天花角落、浴室外牆、窗框及樓梯間牆身這些最容易積水的位置。
漏水方面，請在下雨前後各看一次。下雨後24小時內，天花出現新水漬、牆角有滲水痕跡或木地板隆起，代表正在漏水。維修費用視乎漏水源頭及範圍，由數千元至數十萬元新台幣不等。詳見漏水。
裂縫分為表面裂縫及結構裂縫。批盪上的細紋通常是收縮，影響不大。45度斜向裂縫、貫穿樑柱的裂縫或持續擴大的裂縫，須請結構技師評估。詳見剪力裂縫。
舊樓：海砂屋與輻射屋
輻射屋主要是民國71至73年（1982至1984年）落成的建築，當時鋼鐵廠意外把放射性鈷60熔入鋼筋。核能安全委員會已調查該時期的建築；您可在其輻射屋查詢系統（ramdar.nusc.gov.tw）按地址查詢，或致電免費專線0800-076-678。如建築落在該時期，請查閱資料庫或要求賣方提供輻射檢測證明。
海砂屋沒有全國查詢系統，亦沒有公開資料庫，必須委託合資格的檢測機構進行氯離子含量檢測（數千元新台幣）。海砂屋多見於舊樓，尤其是早期沿海興建、可能以含鹽海砂作骨材的建築。鋼筋外露生鏽或混凝土剝落，都是值得檢測的警號。
富盛觀點： 樓齡超過30年的中古屋，如對輻射或海砂有任何疑慮，請在出價前要求賣方提供檢測報告，或在買賣合約中加入檢測不合格可無條件解約的條款。這樣便把風險移到確認之後。
公共空間、車位與管理委員會
車位分三類：坡道機械（使用較慢，另有保養費）、升降平面（出入較快但保養費較高），以及獨立產權（有獨立權狀，可單獨出售）。請對照不動產說明書及謄本，確認車位是獨立產權還是只登記了使用權，這會影響日後轉售的難易。
查問管理委員會的情況：公共基金餘額、有沒有長期拖欠管理費，以及電梯及消防設備保養紀錄是否齊全。管理不善的委員會，設施損壞的機會較高，也沒有錢維修。請向地產代理或管理處索取近期會議紀錄。詳見社區規模及公設比。
不同樓齡的檢查重點
| 樓齡 | 重點 |
|---|---|
| 10年以下 | 裝修及施工質素、公共設施狀況、車位出入 |
| 10至20年 | 喉管老化、防水是否需要重做、電梯及消防設備更新 |
| 20至30年 | 結構裂縫、天台加建是否已登記列管、公共基金能否應付維修 |
| 超過30年（包括1982至1984年落成的建築） | 海砂及輻射檢測、耐震評估、業權清晰（沒有未辦理的繼承登記） |
富盛觀點： 樓齡越高，要核實的事項越多，但並不代表舊樓不能買。不少舊樓地點優越，價格相對可負擔。重點是把該查的都查清楚，憑資料而非感覺作決定。
不動產說明書會披露部分業權及屋況資料，但漏水、滲水及噪音等居住體驗問題不一定會寫在其中，要靠多次到訪才會浮現。請把這份清單與不動產說明書對照，兩者一致才簽約。如有出入，請地產代理即場以書面補註。詳見您要簽署的文件。
常見問題
牆身有壁癌，還可以買嗎？
可以，但先確認漏水源頭是否已修好。如屬舊痕跡而源頭已修復，只需重新處理牆面。如仍在滲水，可藉此議價，或要求賣方在交樓前修好漏水及防水，並把交屋標準寫入合約。
如何查詢輻射屋？
在核能安全委員會的查詢系統（ramdar.nusc.gov.tw）查詢該地址是否屬於輻射劑量1毫西弗或以上的建築，或致電0800-076-678。風險集中於民國71至73年落成的建築，其他年份風險極低。
如何判斷海砂屋？
沒有全國查詢系統。可見的跡象包括混凝土剝落及鋼筋外露生鏽，但要確定答案須由合資格機構進行氯離子檢測。對於令您擔心的舊樓，請在出價或簽約前要求檢測。
有天台加建的物業可以買嗎？合法嗎？
視乎是否屬民國83年（1994年）以前的既存違章建築。這類加建大多已列為緩拆，實際上可以使用，但仍屬違法，遇上都市更新或被投訴時可能被拆除。購買前請確認登記列管狀況，並把風險計入價格。
車位沒有獨立產權怎麼辦？
只登記使用權的車位通常不能單獨出售，只能隨房屋一併轉讓，轉售彈性較低，部分社區亦有分配糾紛。請地產代理在謄本上確認登記情況。
要看幾次樓才足夠？
最少兩次：日間看一次，了解格局及屋況；下雨時或晚上再看一次，觀察漏水、噪音及不同時段的鄰里環境。如有令您擔心的地方，第三次請帶同專業驗屋師或結構技師前往。詳見驗屋清單。
靠方法，不靠感覺
最常見的看樓錯誤，是被裝修或格局吸引而忽略了結構及業權。滲水及漏水在雨天最明顯；舊樓要查輻射及海砂；車位及天台加建要看謄本及登記狀況。把這十點帶到現場，把「感覺不錯」變成「查過沒問題」。如需查核凶宅，請參閱如何查核凶宅，或聯絡我們安排顧問陪同看樓。