内見から引き渡しまでの間に、台湾の購入者は3つの重要な書類に出会います。不動産の重要事項説明書（不動產說明書）、要約書（要約書、購入申込書）または斡旋金（斡旋金、交渉預け金）、そして売買契約書（買賣契約書）です。業界ではこれを「三書一約」と呼び、4つ目は売主と仲介業者の間の媒介契約で、購入者にはあまり関係しません。これらの書類の順番や法的効力を取り違えると、交渉で不利になったり、斡旋金をそのまま失ったりします。
内見の場で最もよく聞かれるのは、要約書と斡旋金のどちらを使うべきかという質問です。ルールは明確で、選ぶのは購入者であり、仲介業者が強制することはできません。このガイドでは、各書類の役割、2つの申し込み方法の違い、署名の場で確認すべき点を説明します。取引の安全については履約保証（エスクロー）の解説をご覧ください。
3つの書類、3つの役割
- 署名前： 重要事項説明書で物件の状態と権利関係を開示します。
- 申し込み時： 要約書または斡旋金で購入希望価格を示します。どちらにするかは購入者が選びます。
- 法律関係の成立： 売買契約書。私契とも呼ばれ、4部作成します。
（公平交易委員会の規範説明と内政部の要約書ひな形に基づく。2026年7月時点の情報。）
各書類の目的
重要事項説明書は情報のための書類で、物件の状態、権利、法的制限を記載します。要約書または斡旋金は購入希望価格を示すものです。売買契約書は正式な法律関係を成立させ、価格、支払条件、引き渡し日を確定させます。媒介契約書（委託銷售契約書）は売主と仲介業者の間の契約で、売出価格、期間、仲介手数料、専任か一般かを定めます。広告の条件が売主の合意内容と一致しているかを確認するため、目を通しておく価値はあります。
順番は決まっています。内見段階で重要事項説明書、価格交渉段階で要約書または斡旋金、価格が受け入れられて初めて売買契約書です。これを知っておけば、仲介業者が手順を飛ばそうとしたときに、適切な質問ができます。
重要事項説明書：署名前の健康診断書
不動産経紀業管理条例（不動產經紀業管理條例）により、仲介業者は内見または交渉の前に、購入者へ重要事項説明書を交付しなければなりません。少なくとも、所在地と面積、所有権と登記された担保権等、現在の使用状況、管理規約、法的制限、周辺環境、売買条件が記載されます。目的は、仲介業者の言葉に頼るのではなく、判断の前に物件の実態を確認できるようにすることです。
実務で最も多い問題は、説明書と契約書の内容が食い違うことです。駐車場の位置、増築部分が合法かどうか、賃借人がいるかどうかなどです。3つの書類を突き合わせ、重要な条件（権利の範囲、増築、賃貸借）がすべての書類に記載されているか確認してください。
当社の見解： 説明書と契約書で内容が違うことが、トラブルの最大の原因です。所有権、担保権、法的制限の欄に不明な点があれば、その場で仲介業者に1行ずつ説明してもらいましょう。「大丈夫ですよ」という言葉だけで署名しないでください。
要約書と斡旋金：選ぶのは購入者
公平交易委員会の不動産仲介業に関する規範説明（公平交易委員會《對於不動產經紀業之規範說明》）の第9点により、仲介業者は斡旋金を受け取る前に、要約書と斡旋金の違いを書面で購入者に説明し、自由に選ばせなければなりません。斡旋金を要求することはできません。「要約書を使い、斡旋金は払いません」と言う権利があり、仲介業者は適法にこれを拒むことはできません。斡旋金の相場、返金される場合、落とし穴については斡旋金のガイドをご覧ください。
要約書：前払いは不要、ただし違約金のリスクあり
要約書は、希望価格と支払条件を記載した書面による申し込みで、仲介業者を通じて売主に渡されます。お金の授受はなく、法律により少なくとも3日間の審閲期間があります。有効期間内に売主が承諾（署名）するまでは撤回できます。売主の承諾が届いた時点で売買契約が成立し、それ以降に手を引いた側は、通常、合意した違約金（一般的には価格の3%）を支払います。
斡旋金：誠意を示すために支払い、交渉不成立なら全額返金
斡旋金は、価格の1〜2%程度が一般的な金額で、代わりに交渉してもらうために仲介業者に預けるお金です。売主が承諾しなければ、無利息で全額返金されます。売主が価格を承諾すると自動的に手付金（定金）に変わり、契約が成立します。それ以降に購入者が手を引けば手付金は没収され、売主が手を引けば倍額を返還しなければなりません。
当社の見解： 売主が承諾した後は、両者の法的な重みは同じで、違いは先にお金を払うかどうかだけです。資金に余裕がない場合や、まだ他の物件と比較している場合は要約書を使いましょう。斡旋金は、この物件に決めていて、より説得力のある申し込みをしたいときだけにしてください。
斡旋金の書式：必ず記載すべき5つの条項
斡旋金の書式に政府のひな形はありません。各仲介会社が独自に受領証形式の書類を作っているため形式はまちまちで、ネットで出回っているひな形は古いものや簡略版が多いのが実情です。公式のひな形があるのは要約書だけで、内政部の不動産委託銷售契約書範本（不動產委託銷售契約書範本）の附件二として、内政部の不動産情報プラットフォームからダウンロードできます。どの書式を渡されても、署名前に次の5つの条項を確認してください。
| 条項 | 確認すること |
|---|---|
| 1. 物件の詳細 | 住所、駐車場、面積が説明書と一致しているか。「駐車場付き」か「駐車場なし」かが明記されているか |
| 2. 申込価格 | 希望価格の数字と漢数字が一致し、手書きの訂正がないか |
| 3. 交渉期間 | 一般的には3〜10日。「1週間」ではなく、正確な満了日時が書かれているか |
| 4. 返金条件 | どのような場合に返金されるか（売主の拒否、期間満了）。返金期限は一般的に5営業日以内 |
| 5. 違約条項 | 手付金に変わった後に購入者が違約した場合の扱い。売主が倍額を返還するかどうか |
当社の見解： 金額（一般的には価格の1〜2%）、交渉期間（3〜10日）、返金期限（5営業日が一般的）は仲介会社によって異なります。署名前に各条項について質問し、書式を写真に撮っておきましょう。不安であれば「内政部の要約書を使いたい」と言えば済みます。それは法律上の権利です。
売買契約書：正式な取引
価格が受け入れられたら、買主と売主が対面で不動産売買契約書に署名します。物件、総額、支払日（通常は契約時、用印時、引き渡し時、ローン実行時の段階払い）、引き渡し日、違約責任が定められます。個人間の売買には法定の審閲期間はありません（この規定は事業者と消費者の契約にのみ適用されます）。不明な点はその場で質問し、急がないでください。何より、代金は必ず履約保証（エスクロー、銀行または建築経営管理会社が管理する第三者口座）に入れ、個人口座には絶対に入れないでください。これが最後の防衛線です。
署名当日のチェックリスト
| 項目 | 確認すること |
|---|---|
| 部数 | 4部。買主、売主、仲介会社、エスクロー業者がそれぞれ1部ずつ保管 |
| お金の行き先 | エスクロー口座へ。個人口座には絶対に入れない |
| 価格 | 交渉で合意した金額と一致しているか。違いがあればすぐに指摘 |
| 条件 | 「ローンの借入額が不足した場合、買主は違約金なしで解除できる」などの条項は、双方が確認して初めて有効 |
| 出席者 | 買主、売主、仲介業者、地政士（代書、名義変更を担う国家資格者）が全員出席。欠席者は印鑑証明書と委任状が必要 |
当社の見解： 資金繰りが滞らないよう、税金と名義変更の費用は署名前に準備しておきましょう。一覧は売買にかかる費用にあります。売却も同時に行う方は房地合一税もご覧ください。
よくある質問
「三書一約」とはどの書類ですか？
重要事項説明書、要約書（または斡旋金）、売買契約書、そして売主と仲介業者の間の媒介契約書です。購入者に直接関係するのは最初の3つです。
斡旋金を選ばなければいけませんか？
いいえ。公平交易委員会の規範説明により、仲介業者は斡旋金を受け取る前に、どちらでも選べることを書面で伝えなければならず、支払いを要求することはできません。選択は完全に購入者次第です。
要約書は撤回できますか？
売主が承諾する前であれば、費用なしで撤回できます。承諾が届いた後は契約が成立しているため、手を引くと通常は合意した違約金（一般的には価格の3%）を支払うことになります。
交渉が不成立なら斡旋金は返金されますか？
はい。売主が承諾しない場合や期間が満了した場合は、無利息で全額返金されます。売主が承諾すると手付金に変わり、購入者が手を引いた場合は返ってきません。
重要事項説明書では何を確認すべきですか？
所在地と面積、所有権と担保権等、現在の使用状況、法的制限、売買条件です。聞いていた内容と違う点があれば、その場で仲介業者に一つずつ説明してもらい、書面に追記してもらいましょう。
署名時、代金はどこに入れるべきですか？
銀行または建築経営管理会社の第三者エスクロー口座です。売主や仲介業者の個人口座には絶対に入れないでください。
斡旋金の公式ひな形はありますか？
ありません。斡旋金の書式は各仲介会社が作成しています。要約書には内政部の公式ひな形があり、内政部の不動産情報プラットフォームで入手できます。どの書式を受け取っても、上記の5つの条項を確認してください。
順番と選択肢を知っておく
重要事項説明書を1行ずつ読み、申し込み方法は自分で選べることを覚えておき、お金の行き先と売買契約書の条件を確認してください。購入ガイド一覧をご覧いただくか、条項の無料チェックはお問い合わせください。