斡旋金とは、買主が仲介会社に預けるお金で、仲介会社はそれをもとに買主の申込みを売主に伝え、交渉します。売主が申込みを承諾して署名すると、このお金は定金（定金、手付金）になり、双方に売買契約を結ぶ義務が生じます。台中の買主から最もよく聞かれる質問はシンプルです。払ったら返ってくるのか？
まず三つの数字
- 2：申込みの方法の数。斡旋金か、内政部のひな形である要約書。
- 少なくとも3日：要約書の前文に明記された契約審閲期間。
- 0：斡旋金の契約書について政府が公表しているひな形の数。各仲介会社が独自に作成しています。
（2003年6月26日に内政部が公告した要約書のひな形と、公平交易委員会の処理原則に基づく。2026年9月20日更新。）
斡旋金とは何か、いつ定金になるか
斡旋金は、仲介会社に代理で交渉を依頼するときに支払います。この段階ではまだ定金ではなく、代金の一部でもありません。公平交易委員会は、買主が「売主との取引を買主に代わって交渉するため」に仲介会社へ預けるお金と定義しています。売主が承諾して署名すれば定金となり、民法第248条により契約が成立したと推定されます。「申込保証金」などの名称の書類も斡旋金に当たります。署名時にお金を払う必要があれば斡旋金、払わなければ要約書です。
金額の目安は？法律に定めはありません
金額に法律上の決まりはなく、買主と仲介会社の合意で決まります。金額が影響するのは一点だけで、売主の承諾後に手を引いた場合にいくら失うか、です。
当社の見解： 台中でNT$10,000,000前後の中古住宅なら、多くの買主はNT$50,000〜NT$100,000を預けます。これは当社の経験であって統計ではありません。成約すれば契約金に充当されます。
返金できる？四つのケース
分かれ目は一つ。売主が承諾の署名をしたかどうかです。それより前に交渉が不成立なら、利息なしで全額返金されます。それ以降は定金となり、民法第249条が適用されます。
| ケース | お金の扱い | 根拠 |
|---|---|---|
| 1. 売主が承諾しない、または期間が満了 | 利息なしで全額返金 | お金は仲介会社が預かっていただけで、売主は定金を受け取っていない |
| 2. 期間満了前に買主が撤回したい | 書式が撤回権を認めているか次第。認めていなければ満了まで申込みに拘束される | 民法第154条。書式は仲介会社ごとに異なる |
| 3. 売主の承諾後に買主が手を引く | 定金に転換され、売主に没収される | 民法第248条・第249条第2号 |
| 4. 承諾後に売主が手を引く | 売主が倍額を返還（NT$100,000を受け取ればNT$200,000を返す） | 民法第249条第3号 |
第249条は「当事者に別段の約定がない限り」適用されるため、署名する書式の内容が優先します。ケース2に備え、署名前に仲介会社に次の一文を加えてもらいましょう。「売主が承諾の署名をする前であれば、買主は書面で撤回でき、斡旋金は利息なしで全額返金される。」売主が条件を変更して署名した場合は、民法第160条により新たな申込みとみなされます。あなたが新しい条件に承諾の署名をするまで売買は成立せず、お金も定金になっていません。
斡旋金か要約書か：選ぶのは買主です
二つは択一で、買主が選びます。公平交易委員会の処理原則第9点は、斡旋金を受け取る前に、両者が択一であり買主がどちらでも選べることを書面で告知するよう仲介業者に求めています。これを怠り取引秩序に影響を与えた場合、公平交易法第25条違反となります。
| 斡旋金の契約書 | 内政部の要約書 | |
|---|---|---|
| 先に払う？ | はい、署名時に | いいえ。売主が承諾するまで支払いなし |
| 審閲期間 | 各仲介会社の書式による | 少なくとも3日。持ち帰り可 |
| 売主の承諾前に撤回できる？ | 書式による。保証はない | できる。第4条が明示的に撤回権を認める |
| 承諾後に手を引いた場合の代償 | 買主は定金を没収、売主は倍額を返還 | 要約書に記載された違約条項による |
（2015年12月29日改正の公平交易委員会の処理原則と、内政部の要約書のひな形に基づく。）よく言われる「要約書の違約は価格の3%」は仲介会社が独自に加える条項で、内政部のひな形には違約金の割合は書かれていません。
どちらを選ぶ？
まだ2〜3軒を比較している、あるいは融資比率が確定していないなら、明示的な撤回権のある内政部の要約書を。この物件に決めていて相場に近い価格で申し込むなら、どちらでも構いません。斡旋金なら違約時の代償が事前に確定します。「当社は要約書を扱っていない」と言う仲介会社は、公平交易委員会の処理原則に沿っていません。政府の要約書を自分で印刷して持参しましょう。
五つの落とし穴
斡旋金のトラブルは、お金を持ち逃げされる話はまれです。多いのは、すでに成約しているのに、まだ手を引けると思っていた買主のケースです。
- 要約書を選べると告げられなかった。 この書面告知の文例は公平交易委員会が公表しています。
- 内覧後にその場で署名した。 書式は持ち帰って読んでから署名できます。
- 交渉期間があいまい。 「〇月〇日〇時まで」と明記されていなければなりません。
- 電話で「オーナーが同意しました」。 成約するのは、売主本人の署名と時刻が書式に記載されたときだけです。電話は承諾ではありません。
- ローン条件の記載漏れ。 融資額が足りないことを理由に手を引けば違約になります。次の一文を書き込んでいない限りは。「融資額が価格の〇%を下回る場合、買主は違約金なしで解除でき、斡旋金は全額返金される。」
斡旋金を払う前のチェックリスト
まず物件と価格を、次に書式の文言を確認します。
- 不動産説明書（不動產說明書）を読み、受領の署名をした。
- 土地登記簿の謄本に差押えや私的な権利設定がない。
- 敷地内で不自然な死がない：事故物件の調べ方をご覧ください。
- 同じ建物の過去1年の実際の成約価格：売り出し価格ではなく成約価格を基準に申し込む。
- 仲介手数料を事前に合意した。内政部の規定により、買主・売主の合計は価格の6%を超えられません。仲介手数料をご覧ください。
- 交渉期間、返金、撤回の条件を書き込んだ。
ひな形：政府が公表しているのは要約書だけ
内政部は斡旋金の契約書のひな形を公表したことがありません。公式の書類は、2003年6月26日に公告された不動産委託販売契約書ひな形（不動產委託銷售契約書範本）の附件2である要約書だけです。このひな形のPDFでは要約書は12〜14ページにあり、Word版は内政部の不動産情報プラットフォームから入手でき、同プラットフォームにはすべての契約書ひな形が掲載されています。二つのうちどちらかを選べることの書面告知の文例は公平交易委員会が公表しています。ネット上の斡旋金のひな形は民間の草案で、当社は提供していません。
内政部の要約書の主な条項
| 条項 | 内容 |
|---|---|
| 前文：審閲権 | 買主は要約書と附属書類（不動産説明書、販売条件の写し）を持ち帰れる。審閲期間は少なくとも3日 |
| 第3条：拘束力 | 売主は承諾時刻を自ら記入して署名し、買主に送達しなければならない。その後双方は売買契約を結ぶ義務を負う。売主が条件を変更して承諾した場合は拒絶かつ新たな申込みとみなす |
| 第4条：撤回 | 買主は申込期間内に撤回できる。ただし売主の承諾がすでに送達されている場合を除く。書留郵便または書面の送達で効力が生じる |
| 第2条・第5条・第6条 | 総額と4段階の支払条件。承諾後の約定日数内に売買契約を締結。4部作成 |
| 第7条：有効期間 | 申込期間は日付と時刻まで記載。売主が条件を変更した場合、元の要約書は失効 |
（内政部の附件2の本文より。2026年9月20日更新。）
よくある質問
斡旋金とは何ですか？
買主が仲介会社に預けるお金で、仲介会社はそれをもとに買主の申込みについて売主と交渉します。売主が承諾して署名すると定金となり、双方が売買契約を結ばなければなりません。
返してもらえますか？
売主の承諾前なら返金されます。承諾後は返金されません。民法第249条の定金となり、手を引いた買主は取り戻せず、手を引いた売主は倍額を返還しなければなりません。
斡旋金と要約書、どちらがいいですか？
違いは先に払うかどうかです。斡旋金は署名時に支払い、要約書は費用がかからず、少なくとも3日の審閲期間と明示的な撤回権があります。仲介会社は、どちらでも選べることを書面で告知しなければなりません。
斡旋金の公式なひな形はありますか？
ありません。各仲介会社が独自に作成しています。政府のひな形は内政部の要約書だけで、同部の不動産情報プラットフォームで入手できます。
リスクはお金ではなく書式にあります
署名前にすべきことは三つです。物件を確認すること、実際の成約価格をもとに申込価格を決めること、そして書式に期限の時刻、撤回権、ローン条件が明記されているか確かめること。他の書類との関係は署名する書類と購入の流れをご覧ください。その書式に署名して大丈夫か不安なら、お問い合わせください。