在台灣出售物業，要繳舊制的財產交易所得稅，還是新制的房地合一稅？決定因素不是何時出售，而是何時取得。單憑這一個日期，閣下便會被歸入兩套截然不同的稅制，稅額可以相差數倍。
繼承或受贈的物業最易混淆：繼承追溯至被繼承人原來的取得日期，一般贈與（非配偶之間）則以閣下受贈的日期為準。本文說明判斷方法、兩種計算方式，以及繼承與贈與的情況。如已確定適用新制，請直接參閱房地合一稅。請透過聯絡頁面提供數字，我們會為您計算。規則依據財政部對稅制的說明，於2026年7月核實。
唯一的判斷標準：取得日期
無論物業是購入、繼承還是受贈，規則只有一條：2016年1月1日前取得，適用舊制財產交易所得稅；2016年1月1日或之後取得，適用房地合一稅2.0。「取得日期」在購入時指所有權移轉登記日，繼承時指繼承登記日，贈與時指贈與登記日，一律以地政事務所的登記日期為準，而非簽約或付款日期。
富盛觀點： 不少客戶以為「2026年賣的都是新制」，其實不然。2015年或之前買入、2026年出售的物業，仍按舊制申報，併入當年度綜合所得稅。一旦弄錯，申報方式、稽徵機關及扣繳規定全部不同。
舊制：財產交易所得稅
2015年12月31日或之前取得的房屋，適用《所得稅法》第14條第1項第7類。所得為實際售價減去原始成本及必要費用，併入當年度綜合所得。換言之，這筆所得會疊加在薪金及其他收入之上，按累進稅率課稅，最高達40%。只有房屋部分課稅；土地因已繳納土地增值稅，毋須繳納所得稅。
沒有成本憑證？由財政部核定所得
如無法證明實際售價或原始成本，稽徵機關會採用財政部每年公布的房屋交易所得核定標準：
- 高於高價門檻（台北市總價新台幣60,000,000元或每坪新台幣1,200,000元；新北市新台幣40,000,000元或每坪新台幣750,000元；台中市及其他直轄市加新竹新台幣30,000,000元或每坪新台幣500,000元；其他地區新台幣22,000,000元或每坪新台幣350,000元）：按房屋評定現值佔房屋及土地價值總和的比例，計出售價中房屋所佔部分，再以該部分的20%作為所得。坪（坪）是台灣的標準面積單位，約3.3平方米。
- 低於門檻： 所得為房屋評定現值乘以各區國稅局公布的固定比率，比率因地區而異，每年調整。
新制：房地合一稅2.0
2016年1月1日或之後取得、並於2021年7月1日後出售的物業，適用2.0版。房屋與土地的所得按實際售價合併計算並分開計稅，不併入所得稅申報。稅率視乎持有期間，由45%遞減至15%；符合條件的自住者適用10%稅率及新台幣4,000,000元免稅額。
富盛觀點： 新制最高稅率45%，看似較重，但由於分開計稅，不會把閣下的薪金推高至較高稅階，可扣除的成本亦較清晰，並設有自住優惠。舊制則完全沒有自住優惠。
外籍及港澳人士須知： 新制的自住優惠以戶籍為條件，大部分外籍業主並無戶籍。請預設適用持有期間稅率，並向我們確認閣下的居留身分對申報有何影響。
繼承與贈與：規則相反
大部分人都在這裏出錯，因為繼承與贈與的處理方式不同。繼承物業的稅制，以被繼承人原來的取得日期決定。一般贈與（非配偶之間）的稅制，則以贈與登記日（即閣下受贈之日）決定，不會追溯至贈與人的購入日期。
繼承例子： 父親於2010年買入物業，兒子於2026年繼承，2027年出售。父親的取得日期為2010年，早於2016年1月1日，故出售適用舊制。如父親是2018年買入，出售則適用新制，持有期間包括父親持有的年數，而非由繼承時重新起計。
贈與例子（剛好相反）： 同一位父親於2010年買入，但在2026年把物業贈與兒子，兒子於2027年出售。兒子的取得日期為2026年的贈與登記日，晚於2016年1月1日，故適用新制，而持有期間只由2026年起計，約一年，即適用45%稅率。父親持有的年數一概不計。
唯一例外是配偶之間的贈與：取得日期及持有期間追溯至配偶原來取得物業的日期，與繼承規則相近。繼承物業的成本規則、遺產稅及繼承人之間的份額，見出售繼承物業及物業贈與稅。
三個案例：同樣新台幣3,000,000元的所得
案例一：舊制、非自住、無成本憑證。 2012年買入，2026年出售，房屋評定現值新台幣2,000,000元，地區比率40%。核定所得 = 新台幣2,000,000元 × 40% = 新台幣800,000元，併入所得稅，以邊際稅率20%計，約新台幣160,000元（視乎閣下稅階而定）。
案例二：新制、持有未滿5年、非自住。 2022年買入，2026年出售，持有約4年，應稅所得新台幣3,000,000元，稅率35%，即新台幣1,050,000元。
案例三：新制、符合條件的自住者。 同樣新台幣3,000,000元的所得在新台幣4,000,000元免稅額之內，稅額為零。
兩套稅制的稅基不同：舊制只就房屋按核定比率課稅；新制則按實際售價就房屋及土地一併課稅，並設有免稅額，自住者的稅額可以降至零。請自行計算閣下的數字。
簡單自我檢查
見專業人士前先回答三個問題：物業何時取得（由閣下、被繼承人或贈與人取得）；是否仍保存買賣合約及成本收據；是否符合自住條件？有了這些答案，地政士（代書，負責辦理過戶的持牌專業人士）或會計師便能迅速確認閣下的情況。簽約前亦應確認履約保證安排及整體成本，見履約保證說明及買賣成本。
常見問題
如何知道適用哪種稅？
只看取得日期：2016年1月1日前適用舊制財產交易所得稅；當日或之後適用房地合一稅2.0。所指日期為登記日期，而非簽約或出售日期。
繼承的物業以誰的取得日期為準？
以被繼承人原來的取得日期為準，而非繼承登記日。在新制下，被繼承人的持有期間會與閣下的合併計算。一般贈與以贈與登記日為準，不作追溯；只有配偶之間的贈與才追溯至配偶的取得日期。
舊制下沒有成本憑證怎麼辦？
適用財政部每年公布的標準：高於高價門檻者，以售價中房屋所佔部分乘以20%；低於門檻者，以房屋評定現值乘以地區比率，比率每年調整。
舊制下土地要課稅嗎？
不用。只有房屋部分課稅；土地的增值已透過土地增值稅課稅，故獲豁免。
舊制有自住優惠嗎？
沒有。新台幣4,000,000元免稅額及10%稅率只存在於新制，適用於符合三項條件的賣方。舊制只提供核定或實際成本兩種計算方式。
哪種稅制對我較有利？
閣下無從選擇，取得日期已經固定。要做的是確認自己適用哪套稅制，並善用其規則：新制下申請自住優惠，舊制下保存成本憑證以按實際數字申報。
結語
新制或舊制並非選擇題，取得日期早已作出決定。先確認日期，再備齊相關紀錄，按正確規則申報。繼承物業要追溯上一代的原始購入日期；一般贈與則以閣下受贈的日期為準。如希望有人替閣下再核對一次，歡迎聯絡我們。