台灣的父母常問：現在把物業轉給子女，會否比日後留作遺產更划算？贈與當下的稅款往往不是問題。真正的成本出現在子女出售時：計算房地合一稅時，子女的成本是贈與時的房屋評定現值加公告土地現值，而不是父母當年的買入價，因此應稅收益會被放大。本文以真實個案說明，比較三種做法，並解釋贈與後還能做甚麼。金額僅為舉例，每宗個案由國稅局核定。資料依據財政部2026年度金額及《所得稅法》第14-4條及第4-5條，更新於2026年9月20日。
賣價低於父親買入價，仍要繳稅
受贈的物業即使以低於父母買入價出售，仍可能要繳所得稅。以下個案出自財政部，姓名已更改。2013年，甲先生以NT$12,000,000買入一個物業。2016年，他把物業贈與兒子乙。2024年，乙以NT$11,000,000出售，比父親的買入價少NT$1,000,000。稅局核定乙的成本只有NT$10,000,000（贈與時房屋評定現值NT$880,000加公告土地現值NT$7,250,000，按消費者物價指數113%調整，再加上贈與時所繳的契稅及土地增值稅）。應稅收益NT$500,000，按20%課稅，稅額NT$100,000。
富盛觀點： 贈與是一個行為，稅卻分兩個階段落下。簽約前要計清楚的，是第二階段，即子女出售的時候。
收益為何被放大
《所得稅法》第14-4條第1項規定，受贈人須以贈與時的房屋評定現值及公告土地現值，按消費者物價指數調整後作為成本。兩者通常遠低於市價。另外兩條規定令情況更差。持有期由贈與日重新起算：第4項只容許繼承人及受遺贈人合併前手的持有期，所以子女在2年內出售須繳45%。而根據第4-4條第1項，受贈人的取得日為贈與日，因此即使父母在1991年買入的物業，只要在2016年後贈與，便適用新制。請參閱新舊制房地合一稅比較。
贈與時的稅，與日後出售時的稅
贈與時：贈與稅、土地增值稅、契稅及登記規費。日後出售時：房地合一所得稅，加上賣方的土地增值稅。
| 時點 | 稅項 | 由誰繳付 | 計算方式及期限 |
|---|---|---|---|
| 贈與時 | 贈與稅 | 父母 | 按房屋評定標準價格加公告土地現值估價；每年免稅額NT$2,440,000；贈與淨額NT$28,110,000以下稅率10%，以上15%至20% |
| 贈與時 | 土地增值稅 | 子女 | 無償移轉由受贈人繳付；20%／30%／40%；符合資格可適用10%自用住宅稅率 |
| 贈與時 | 契稅 | 子女 | 契約價值的6%，於立契日起30日內申報 |
| 贈與時 | 登記規費 | 子女 | 申報地價或權利價值的0.1% |
| 日後出售 | 房地合一所得稅 | 子女 | 成本＝贈與時的兩項評定現值，按物價指數調整；按持有期適用45%／35%／20%／15% |
| 日後出售 | 土地增值稅 | 子女 | 出售時由業主繳付；20%／30%／40% |
外籍及港澳人士須知： 10%自用住宅土地增值稅稅率及NT$4,000,000免稅額，都以設有戶籍為條件，而大部分外籍家庭並沒有台灣戶籍。兩個階段都應先按一般稅率估算，並請我們為您核對個案。
贈與、家人之間買賣，還是日後繼承
三種做法在當下的成本差別不大，分別在於子女日後的成本基礎，以及持有期能否延續。繼承在這兩方面都最有利。
| 贈與 | 家人之間買賣 | 日後繼承 | |
|---|---|---|---|
| 當下主要稅項 | 贈與稅、土地增值稅、契稅 | 契稅、土地增值稅 | 遺產稅（免稅額NT$13,330,000） |
| 土地增值稅 | 須繳，由受贈人繳付 | 須繳，由賣方繳付 | 免徵 |
| 契稅 | 6% | 6% | 不徵 |
| 子女日後的成本基礎 | 贈與時的評定現值 | 成交價，須有付款證明 | 繼承時的評定現值 |
| 持有期 | 由贈與時重新起算 | 由移轉時重新起算 | 合併被繼承人的持有期 |
| 舊制或新制 | 2015年後贈與屬新制 | 2015年後移轉屬新制 | 被繼承人於2015年底前取得屬舊制 |
| 最常見陷阱 | 成本基礎偏低、持有期重置 | 二親等以內買賣視同贈與 | 父母在生時無法處理 |
根據《遺產及贈與稅法》第5條第6款，二親等以內親屬之間的買賣，除非有確實證據證明已支付價款，且款項並非由賣方借出或擔保，否則視同贈與課稅。繼承在稅務上有利，但父母在生時便無法掌控物業；請參閱繼承登記及出售繼承物業。
已經贈與？四個減損方法
善用NT$4,000,000自住免稅額。 根據第4-5條第1項第1款，連續6年設有戶籍並居住、前6年內沒有出租或營業使用，且6年內未曾使用此優惠，可享NT$4,000,000免稅額，超出部分按10%課稅。請參閱NT$400萬自住免稅額。
申請重購退稅。 根據第14-8條，於移轉登記後2年內另購自住物業，可按重購價與出售價的比例退稅，先買後賣亦可；5年內改作他用或再出售，會被追繳。請參閱重購退稅。
持有更久。 2年內45%，2至5年35%，5至10年20%，超過10年15%。
日後的贈與改為每年分次進行。 每位贈與人每年有NT$2,440,000免稅額，父母二人分別贈與便有兩個免稅額。配偶之間的贈與，以及子女婚嫁時不超過NT$1,000,000的贈與，均不計入。如贈與現金讓子女自行買樓，請保留付款證明。
富盛觀點： 先確定子女能否在物業住滿6年，再考慮重購。兩項優惠都要預先部署；到簽約時才問，通常已經太遲。
甚麼時候適合贈與
贈與不一定是錯。如目的是避免家庭糾紛或確保父母的意願得以落實，又或評定現值本身偏低，贈與便可能合理。如兩項評定現值在免稅額之內，贈與時幾乎無須繳稅，日後被放大的收益亦有限。繼承人眾多時，在生前把特定物業贈與特定子女，比日後分割簡單；立遺囑亦可，但受特留分限制。對年長父母而言，NT$13,330,000遺產稅免稅額與每年NT$2,440,000贈與免稅額應及早一併規劃。如子女會長期居住，所得稅只在出售時才產生，而設籍滿6年後便可使用NT$4,000,000免稅額；附有負擔的贈與，受贈人的負擔可從贈與額中扣除。子女如在受贈後一兩年內出售，便是走了成本最高的一條路。
常見問題
把物業贈與子女要繳哪些稅？
贈與稅由父母繳付；土地增值稅及契稅由子女繳付；另加登記規費。贈與按房屋及土地評定現值估價，2026年每位贈與人每年免稅額為NT$2,440,000。
子女可否以父母的買入價作為成本？
不可以。《所得稅法》第14-4條第1項規定，成本為贈與時的房屋及土地評定現值，按物價指數調整。贈與時所繳的契稅及土地增值稅可以加入成本。
父母與子女之間以買賣方式轉讓，能否避過贈與稅？
不一定。《遺產及贈與稅法》第5條第6款把二親等以內的買賣視同贈與，除非有確實的付款證明，且款項並非由賣方借出或擔保。
現在贈與，還是日後繼承？
單看出售時的稅負，繼承通常較有利：免徵土地增值稅及契稅，並可合併被繼承人的持有期。家庭因素同樣重要，應由會計師整體評估。
總結
把物業轉給子女之前，先問三個問題：子女會否在數年內出售？屆時子女能否申請自住優惠？日後以繼承方式處理會否更簡單？本文屬一般資訊，並非稅務意見；成本基礎及優惠請向會計師、地政士（代書，即負責辦理業權過戶的持牌專業人士）或稅務機關確認。如想詳談，請聯絡我們。