在台灣買樓，除樓價本身外，買方還要支付契稅、印花稅、登記規費、地政士費用、履約保證費及地產代理佣金，合計約為樓價的3%。業主則須支付土地增值稅、房地合一稅（舊制為財產交易所得稅）、佣金及清償按揭塗銷費用。本文按支付時間、支付對象及支付方式，逐項整理所有費用。流程先後可參閱買樓流程。
三個要記住的數字
- 6至8星期：沒有舊按揭須清償時的標準時程。
- 28至33%：以八成按揭計，須準備的現金總額，包括稅費、佣金及裝修。
- 4筆款項：斡旋金、簽約款、用印款、尾款。
（二手樓一般做法，資料截至2026年7月。）
八個付款節點
樓價分四期支付：斡旋金（隨出價支付，業主同意後轉為定金）、簽約款、用印及完稅款，以及交屋時的尾款。每一筆款項都經過履約保證專戶，即由銀行或建築經理公司持有的第三方帳戶。
第1步：出價，以斡旋金或要約書
兩者都具約束力。斡旋金是出價時把現金交給代理；要約書則是不附款項的書面出價。業主簽署後合約即成立，斡旋金轉為定金。業主簽署前，你可以撤回並取回全數款項；簽署後反悔，定金會被沒收，要約書反悔則通常須賠償出價的3%。
富盛觀點： 大部分首次置業人士宜用斡旋金而非要約書。新台幣5萬至10萬元的定金是有上限、可預計的成本；3%的違約金動輒數十萬元。先決定自己的底線價錢。議價期（一般3日）是用來講價，而不是用來猶豫。可參閱斡旋金。
第2步：簽約，款項存入履約保證專戶
地政士（代書，即負責辦理產權過戶的持牌專業人士）會逐條審閱契約：樓價及付款日期、交屋日期，以及按現況交屋的項目。簽約款一般為樓價的10%，扣除斡旋金後存入履約保證專戶。你要簽兩張本票，一張擔保簽約款，一張擔保尾款；過戶及撥款完成後由地政士銷毀。業主須帶備所有權狀正本及當日申領的謄本（即地政登記資料）。
富盛觀點： 一定要用履約保證。費用約為樓價的0.06%，雙方平均分擔：新台幣1,500萬元的物業，每方新台幣4,500元。任何人要求你直接把錢匯給業主，都足以讓你離場。可參閱履約保證解說。
第3步：用印，完成公契及報稅
用印即完成過戶所需的正式公契。你把用印款（一般約10%）存入履約保證專戶；業主提供一年內申領的印鑑證明；地政士申報契稅及土地增值稅。簽約後應立即向2至3家銀行申請按揭，不要等到用印後。如你已持有物業，申請前請先確認中央銀行2026年的貸款限制如何處理第二套房。
第4步：按揭及對保
銀行會審查薪金轉帳紀錄、扣繳憑單及你的聯徵信用報告，並為物業估價；按揭成數以估價計算，而非以你的成交價計算。對保時要確認利率、年期、寬限期、綁約期及罰則。按揭以貸款額的1.2倍設定抵押權，屬標準做法；款項在過戶後撥入履約保證專戶。
富盛觀點： 比較2至3家銀行，看的是貸款條件，而不是信貸專員有多熱情。如你正處於轉職期或收入結構複雜，請先補強收入證明或加入共同借款人。
第5步：稅項，誰付甚麼
買方：契稅（評定房屋現值 × 6%）、印花稅、登記規費、地政士費用。業主：土地增值稅（自用住宅優惠稅率10%），過戶後另須申報房地合一稅。業主應在簽約前查詢自用住宅優惠及重購退稅，差額可達數十萬新台幣。請保留所有收據。
第6步：過戶及抵押權設定
地政士會在同日辦理所有權移轉及你的抵押權設定登記。物業已屬於你，但款項尚未轉移。登記規費：（申報地價 + 房屋現值）× 0.1%，另加書狀費。如業主的物業屬繼承所得而尚未辦妥繼承登記，過戶便會卡住；簽約前要確認產權清楚。可參閱繼承登記。
第7步：先清償，後撥款
你的按揭款撥入履約保證專戶；業主的舊按揭獲清償並塗銷；之後餘款才撥給業主。有清償程序的個案往往要多1至2星期，交屋日期應預留緩衝。
第8步：驗屋及交屋
檢查牆身、地板及天花有否裂縫和水跡；水管及電線；門窗及五金；約定的電器；水電費及管理費是否已結清；所有鎖匙、門禁卡及感應扣。問題未解決前不要接收鎖匙。
富盛觀點： 請在日間驗屋，最好在雨後，漏水情況最明顯。我們每次交屋都會帶備完整檢查表。
買方費用：完整列表
| 項目 | 金額或公式 | 時間 |
|---|---|---|
| 斡旋金（轉為定金） | 一般為新台幣5萬至10萬元 | 出價時 |
| 簽約款及用印完稅款 | 各約樓價10% | 第1星期／第2至3星期 |
| 契稅 | 評定房屋現值 × 6% | 完稅階段 |
| 印花稅 | （評定房屋現值 + 公告土地現值）× 0.1% | 用印時 |
| 登記規費 | （申報地價 + 房屋現值）× 0.1%，另加書狀費 | 過戶時 |
| 地政士費用 | 約新台幣25,000元（視複雜程度） | 各階段 |
| 履約保證費 | 樓價 × 0.06%，雙方平均分擔 | 簽約時 |
| 買方代理佣金 | 一般為1至2%（依契約） | 交屋時 |
例子：新台幣1,500萬元的物業，以八成按揭計，約需現金新台幣390萬至420萬元（樓價的26至28%）。首期以外的現金約為樓價3%；再加上裝修及搬遷，我們建議另留10%作彈性儲備。最常見的失誤不是買貴了，而是把每一分錢都放進首期。
互動式計算器設於我們的中文網頁（連結），以樓價十分之一作為評定現值估算稅費。另可參閱首期。
業主費用
業主的項目較少，但由於稅項隨增值計算，金額可以大得多。
| 項目 | 計算方式 | 時間 |
|---|---|---|
| 土地增值稅 | 按公告土地現值的漲幅計算：一般稅率20%／30%／40%，自用住宅稅率10% | 完稅階段 |
| 房地合一稅 | 2016年（民國105年）起取得的物業；按持有期間分45%／35%／20%／15%；自住滿6年：免稅額新台幣400萬元，稅率10% | 過戶後30日內申報 |
| 財產交易所得稅（舊制） | 2016年前取得的物業；只計算房屋部分的收益，併入個人綜合所得 | 翌年5月申報 |
| 代理佣金 | 依委託銷售契約；買賣雙方合計不得超過樓價6% | 交屋時 |
| 履約保證費 | 樓價 × 0.06%，雙方平均分擔 | 簽約時 |
| 地政士費用及塗銷費用 | 簽約及塗銷抵押權的地政士費用及規費 | 各階段 |
| 房屋稅及地價稅分算 | 以交屋日為分界，按持有日數與買方分擔 | 交屋時 |
| 清償按揭及違約金 | 餘額以買方款項清償；綁約期內提早還款可能須付違約金 | 清償時 |
土地增值稅與房地合一稅是兩種不同的稅項，兩者都須繳納，不能互相抵銷。可參閱賣樓稅項與實收金額及房地合一稅。
外籍及港澳人士須知： 土地增值稅10%的自用住宅稅率及新台幣400萬元的自住免稅額，均以戶籍為條件。沒有戶籍一般不適用；請以一般稅率作打算，放盤前先向我們查詢。
常見問題
簽約時為何要簽兩張本票？
這是標準做法，保障雙方：一張防範買方拖欠簽約款，另一張擔保過戶後的尾款。撥款完成後由地政士撕毀。
履約保證是否必須？費用多少？
一定要用。約為樓價的0.06%，雙方平均分擔：新台幣1,500萬元的物業，每方新台幣4,500元。這是整個流程中最划算的保險。
銀行審批太慢，趕不上交屋日期怎麼辦？
交屋期要預留寬裕，必要時加入延期條款，並在簽約後立即申請。旺季（年底、利率變動前後）審批往往超過一個月。
二手樓交易需時多久？
約6至8星期：簽約至用印兩星期，完稅及過戶兩星期，清償至交屋兩星期。如涉及清償舊按揭、申請稅務優惠或銀行旺季，需多加2至4星期。
現金要準備樓價的多少？
以八成按揭計：首期20%，稅費、佣金及履約保證約3%，裝修及儲備5至10%，合計約28至33%。
積蓄不足，可以借超過八成嗎？
可以查詢，但不要過度借貸。新青安貸款2.0的利息補貼已於2026年7月31日結束。3.0版於2026年8月1日開始：仍然最高八成、上限新台幣1,000萬元、年期40年，另設新條件（申請人未滿50歲、家庭年收入新台幣200萬元或以下、按地區設樓價上限），並分3+3年階段性補貼利息。成數越高，供款越重，估價不足的部分也要以現金補足。請以每月供款不超過家庭月入三分之一倒推預算。
外籍及港澳人士須知： 新青安貸款一般須有戶籍。請向我們查詢，一般銀行按揭對你而言實際可得的條件。
你作決定，文件由我們把關
公司內部有三位持牌地政士，從出價到交屋全程陪同。帶上你的預算和看樓清單，我們十分鐘就能幫你檢查現金規劃。歡迎聯絡我們，或瀏覽買樓專區。