父母在台灣離世並留下物業時，家人最擔心的往往不是稅，而是不知道應先去哪裏。繼承要經過三個機關：戶政事務所處理死亡登記及家庭文件，國稅局處理遺產稅，地政事務所處理繼承登記。次序不能調換，因為沒有國稅局發出的證明書，地政事務所不會受理。本文列出每個階段所需的文件、機關及期限。之後的出售安排，請參閱出售繼承物業。資料依據《遺產及贈與稅法》第23及26條及《土地法》第73條，更新於2026年9月20日。
總覽：三個機關，三個期限
- 戶政事務所： 辦理死亡登記，並申請後兩個階段所需的戶籍資料。死亡登記須於死亡後30日內辦理。
- 國稅局： 遺產稅須於死亡翌日起6個月內申報；如有正當理由，可在期限屆滿前以書面申請延期，最長3個月。
- 地政事務所： 須於繼承開始後6個月內辦理繼承登記。每逾期一個月，罰款為登記規費的一倍，最高20倍。
三個時鐘各自獨立運行。即使報稅階段拖延，地政事務所的罰款仍會繼續累積。
第一階段：戶政事務所
兩項工作：完成死亡登記，把死者從戶籍中除戶；並申請後兩個階段需要的所有戶籍資料。
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| 須帶備文件 | 死亡證明書或相驗屍體證明書；申請人身份證及印章；死者的戶口名簿 |
| 辦理機關 | 戶政事務所，原則上為死亡地或死者戶籍所在地 |
| 須申請的資料 | 載有死亡記事的戶籍謄本；死者由出生至死亡的連續戶籍資料；全體繼承人的現戶戶籍謄本 |
| 所需時間 | 文件齊全通常可即場辦妥；請查閱各事務所公告 |
| 要點 | 由出生至死亡的連續戶籍資料，用於核查有沒有養子女或前段婚姻所生的子女。任何一段缺漏都可能漏列繼承人，整宗登記便會被駁回 |
外籍及港澳人士須知： 這個階段以戶籍（台灣的居住及家庭民事登記制度）為基礎。如您是身在海外的繼承人，或家庭關係記錄在台灣以外，所需證明文件會有所不同；開始辦理前，請透過聯絡頁面向我們查詢。
第二階段：國稅局申報遺產稅
遺產稅須於死亡翌日起6個月內申報。其後取得的遺產稅繳清證明書或免稅證明書，是地政事務所的必備文件；沒有它，物業便無法移轉。
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| 須帶備文件 | 遺產稅申報書；死亡資料；全體繼承人的戶籍謄本；繼承系統表；財產資料（權狀或登記謄本、銀行存款餘額證明、股票、保單）；如有繼承人拋棄繼承，附上法院准予備查的文件副本 |
| 辦理機關 | 死者戶籍所在地的國稅局；符合條件者可跨局申報 |
| 期限 | 申報：死亡翌日起6個月，期限屆滿前可書面申請延長3個月。繳稅：核定稅額通知書送達翌日起2個月內 |
| 要點 | 2026年免稅額為NT$13,330,000；另可扣除配偶NT$5,530,000、每名子女NT$560,000、每位父母NT$1,380,000，以及喪葬費NT$1,380,000。即使遺產免稅，也必須申報 |
因繼承而移轉的土地，免徵土地增值稅，亦不課徵契稅。
富盛觀點： 6個月並不寬裕，不容慢慢尋找。一旦確定由您處理遺產，便應立即向國稅局申請死者的財產及所得清單。
第三階段：地政事務所辦理繼承登記
任何一位繼承人都可為全體繼承人申請登記，並須於6個月內辦妥。只有當您想按特定比例登記為分別共有，或把特定物業分配給特定繼承人時，才需要全體繼承人簽署的遺產分割協議書。
| 項目 | 詳情 |
|---|---|
| 須帶備文件 | 登記申請書；載有死亡記事的戶籍謄本；繼承人現戶謄本；繼承系統表；遺產稅繳清或免稅證明書；權狀。如按特定比例分割，另加分割協議書及每位繼承人的印鑑證明 |
| 辦理機關 | 物業所在地區的地政事務所 |
| 期限 | 繼承開始起6個月；每逾期一個月罰款為登記規費一倍，最高20倍 |
| 費用 | 登記規費為申報地價或權利價值的0.1% |
| 要點 | 地政事務所可電子調閱的謄本無須附上；拋棄繼承人的法院備查文件則必須附上 |
登記完成後，物業才算登記在繼承人名下。
撰寫繼承系統表及遺產分割協議書
兩份文件均由申請人自行準備。系統表列明誰有權繼承；協議書列明家人同意如何分配。請由地政士（代書，即負責辦理業權過戶的持牌專業人士）核對措辭。
繼承系統表： 死者姓名、出生及死亡日期、身份證號碼；配偶，然後按《民法》第1138條的次序列出繼承人（直系血親卑親屬、父母、兄弟姊妹、祖父母），同一順序的每一位都要列出；拋棄繼承者註明「拋棄繼承」及法院備查日期，已離世的繼承人之後列出其代位繼承人；並簽署聲明，如有遺漏或錯誤願負法律責任。
遺產分割協議書： 死者姓名及死亡日期；每位繼承人的姓名、身份證號碼及地址；每項財產以地號、建號及權利範圍識別，銀行帳戶則列明機構；逐項列明分配結果，切勿只寫「平均分配」；以及全體繼承人的簽名及與印鑑證明相符的印章，並註明日期。範本可在司法院網站的家事類別下載。
卡關時：常見情況
大部分卡關源於找不到人、拿不到印章，或繳不起稅。每種情況都有出路。
- 有繼承人失聯、不合作，或沒有印鑑證明。 根據《土地登記規則》第120條，部分繼承人可為全體繼承人把物業登記為公同共有，無須等齊所有人，也無須每人的印鑑證明；只有辦理分割協議時才需要。如無法達成協議，途徑是向法院提起分割遺產訴訟。
- 繳不起遺產稅。 可在繳納期限內申請分期，最多18期，須加計利息。如稅額達NT$300,000或以上而現金不足，可申請以課稅財產或其他易於變賣的財產實物抵繳不足之數。
- 擔心死者的債務。 《民法》第1148條第2項規定，繼承人僅以所得遺產為限負清償責任。如有需要，可在知悉繼承後三個月內向法院陳報遺產清冊。拋棄繼承適用於完全不想牽涉的人。
- 登記已經逾期。 逾期6個月後開始罰款，最高為規費20倍。逾期1年後，地政事務所可在公告3個月後把物業列冊管理；逾期15年則移交國有財產署公開標售。
富盛觀點： 代價最高的卡關，是「暫時擱著」。未登記的物業不能出售，也不能做按揭，罰款卻持續累積。如家人無法達成共識，至少先辦理公同共有登記。
常見問題
所有繼承人都要一起申請嗎？
不需要。《土地法》第73條容許任何一位繼承人為全體申請，而《土地登記規則》第120條容許部分繼承人先辦理公同共有登記。
遺產在免稅額以內，還要去國稅局嗎？
要。即使免稅，也必須申報以取得免稅證明書。根據《遺產及贈與稅法》第8條，遺產稅未繳清前不得分割或移轉遺產，而地政事務所查核的正是這份證明書。
繼承系統表可以自己寫嗎？
可以。《土地登記規則》第119條規定由申請人依《民法》自行訂定，並簽署聲明，如有遺漏或錯誤願負責任。
6個月不夠時間申報遺產稅怎麼辦？
申請延期。《遺產及贈與稅法》第26條容許在期限屆滿前以書面申請，最長延長3個月；如屬不可抗力或特殊情況，由國稅局決定。
總結
記住兩個6個月的期限：遺產稅申報及繼承登記。如家人無法達成共識，先辦理公同共有登記，不要讓罰款累積。本文屬一般概述，並非法律或稅務意見；個案請向地政士、律師或相關機關確認。富盛地產內部設有三位持牌地政士；歡迎聯絡我們。