台灣買樓流程：由出價到收樓

首次置業人士最擔心的，往往不是錢，而是不知道下一步會發生甚麼。本文把在台中購買二手樓的流程拆成五個階段，逐一說明每一步的費用、時間和陷阱。

整體概覽：由出價到收樓約6至8星期

樓價隨流程分四期支付：斡旋金（隨出價支付，其後轉為定金）、簽約款、用印及完稅款，以及交屋時的尾款。每一筆款項都存入履約保證專戶，即由銀行或建築經理公司持有的第三方帳戶，絕不直接交給業主。

第1步：出價，兩種方式

正式出價有兩種工具：斡旋金，即出價時交給代理的一筆款項；或要約書，即不附款項的書面出價。兩者均具法律約束力。你列明價錢及條件（包括交屋日期），由代理與業主議價；業主一簽署，合約即成立，斡旋金轉為定金，並計入樓價。業主簽署前，你可以撤回並取回每一分錢；簽署後反悔，定金會被沒收，而要約書反悔通常更嚴重：常見須賠償出價的3%。

富盛觀點： 業主同意後，兩種工具的法律效力相同，差別只在於是否先付錢。如資金緊絀或仍在比較不同物業，宜用要約書；只有在你確定、並希望加強議價地位時才用斡旋金。先決定底線價錢：議價期（一般3日）是用來講價，而不是用來下決心的。可參閱你要簽署的文件。

第2步：簽約及用印，款項存入履約保證專戶

簽約日（第1星期）。 帶備身分證明文件、個人印章及簽約款，一般為樓價的10%。地政士（代書，即負責辦理產權過戶的持牌專業人士）會與你逐條細閱契約：樓價及付款日期、交屋日期，以及按現況交屋的項目，包括漏水及滲水如何處理。

簽約款扣除已付的斡旋金後存入履約保證專戶。你還要簽兩張本票：一張在買方違約時擔保簽約款，一張擔保你在過戶後能支付尾款。業主須帶備所有權狀正本及當日申領的謄本（即地政登記資料）。

用印（第2星期）。 用印即完成地政事務所所需的正式公契。你把用印款（一般再付10%）存入履約保證專戶；業主提供一年內申領的印鑑證明及登記印章；地政士申報契稅及土地增值稅。

富盛觀點： 履約保證在任何情況下都不是可有可無的。費用一般約為樓價的0.06%，雙方平均分擔：新台幣1,500萬元的物業，每方付新台幣4,500元，換來款項與產權同時交換。如有人要求你把樓價直接匯給業主，請立即離場。可參閱履約保證解說。

第3步：按揭及對保

一簽約就向銀行申請，不要等到用印。銀行會審查薪金轉帳紀錄、扣繳憑單及你的聯徵信用報告，並為物業估價。按揭成數以估價計算，而非以你的成交價計算；如你買貴了，差額銀行不會承擔。批核後進行對保：逐行細閱貸款契約中的利率、年期、寬限期、綁約期及提早還款違約金。之後以貸款額的1.2倍設定抵押權，屬標準做法；銀行只會在過戶後把款項撥入履約保證專戶。

富盛觀點： 同時向2至3家銀行申請，以貸款條件而非信貸專員的態度作取捨。如你正處於轉職期或收入結構複雜，請先補強收入證明或加入共同借款人。

外籍及港澳人士須知： 中文版頁面提及新青安貸款3.0（新青安3.0），這是政府為設有戶籍的中華民國國民而設的計劃。沒有戶籍一般不適用；請以一般銀行按揭作打算，並向我們查詢哪些銀行接受外籍買家。可參閱負債比與按揭。

第4步：完稅、過戶及清償

繳稅（第3至4星期）。 買方支付契稅（評定房屋現值的6%）、印花稅、登記規費及地政士費用。業主支付土地增值稅（10%的自用住宅稅率以戶籍為條件，外籍業主應以一般稅率作打算），並在過戶後申報房地合一稅。

過戶（第4星期）。 地政士向地政事務所辦理所有權移轉，並於同日設定你的抵押權。物業已登記在你名下，但款項尚未轉移，業主亦未收款。這正是履約保證應有的運作方式。

清償及撥款（第5星期）。 大部分業主仍有按揭。你的按揭款撥入履約保證專戶，舊按揭獲清償並塗銷，確認產權乾淨後，餘款才會撥給業主。次序錯了是災難；次序對了只是例行程序。

第5步：驗屋及交屋（第6星期）

逐項檢查：牆身、地板及天花有否裂縫或水跡；水管及電線；門窗及五金；契約約定的電器；水、電、煤氣及管理費是否已結清及轉名；所有鎖匙、門禁卡及感應扣。發現問題時不要接收鎖匙；先商議維修或保留部分樓價，因為一旦收了鎖匙，你便再無籌碼。可參閱驗屋檢查清單。

富盛觀點： 請在日間驗屋，裂縫、水跡及地台傾斜最容易看出；最好在雨後立即驗屋，漏水會當場現形。我們陪同的每一次交屋都會帶備完整檢查表。

你需要的現金，不只是首期

以八成按揭計，現金總額約為樓價的28至33%。不少首次置業人士儲夠了20%首期，卻忘了另外8至13%的稅費、佣金及裝修儲備。

最常見的失誤不是買貴了，而是把所有現金放進首期，收樓後連冷氣機都買不起。互動式計算器設於我們的中文網頁（連結），以樓價十分之一作為評定現值估算稅費。完整費用明細：買賣樓宇費用。

常見問題

簽約時為何要簽兩張本票？這正常嗎？

正常，這是保障雙方的做法。一張擔保簽約款，防止買方無故離場；另一張擔保過戶後的尾款。完成後地政士會即場撕毀，本票不會流出。

履約保證是否必須？費用多少？

一定要用。約為樓價的0.06%，雙方平均分擔，新台幣1,500萬元的物業每方新台幣4,500元。這是整個流程中最划算的保險。

銀行審批太慢，趕不上交屋日期怎麼辦？

在契約中預留寬裕的交屋期，必要時加入延期條款，並在簽約後立即申請。旺季（年底、利率變動前後）審批往往超過一個月。

二手樓交易需時多久？

約6至8星期：簽約至用印兩星期，完稅及過戶兩星期，清償至交屋兩星期。如涉及清償舊按揭、申請稅務優惠或銀行旺季，需多加2至4星期。

現金要準備樓價的多少？

以八成按揭計：首期20%，稅費、佣金及履約保證約3%，裝修及儲備5至10%，合計約28至33%。

積蓄不足，可以借更高成數嗎？

可以查詢，但不要過度借貸。新青安貸款3.0最高可借八成（按家庭類型上限新台幣1,000萬至1,500萬元，年期最長40年，須有戶籍），一般銀行偶爾也會為條件優秀的申請人批出八成以上。成數越高，每月供款越重，估價不足的部分也要以現金補足。請以每月供款不超過家庭收入三分之一倒推預算。

與專業人士一起走完流程

公司內部有三位持牌地政士，地政士與你的顧問由出價到交屋全程陪同。你作決定，文件由我們把關。歡迎聯絡我們，或從買樓專區開始。