斡旋金是買方交給地產代理的一筆款項，讓代理可以把買方的出價帶給業主並進行議價。業主簽署接受出價後，這筆錢便轉為定金，雙方均有義務簽訂買賣契約。台中買家最常問我們的問題很簡單：付了之後，拿得回來嗎？
先看三個數字
- 2種出價方式：斡旋金，或內政部的要約書範本。
- 至少3日的要約書契約審閱期，載於要約書的前言。
- 0份政府發布的斡旋金協議範本；各代理行自行擬定。
（依據內政部於2003年6月26日公告的要約書範本及公平交易委員會的處理原則；資料更新至2026年9月20日。）
甚麼是斡旋金，何時轉為定金
斡旋金在你委託代理代為議價時支付。它尚未是定金，也不是樓價的一部分。公平交易委員會將其定義為買方交予代理、「委託其代為向賣方進行議價」的款項。業主簽署接受後，便轉為定金，依《民法》第248條推定契約成立。標示為「出價保證金」之類的表格同樣屬斡旋金：簽署時要付錢的，就是斡旋金；不用付錢的，就是要約書。
多少才合理？法律沒有規定金額
法律沒有規定金額，由買方與代理商定。金額只影響一件事：業主接受後你反悔，會損失多少。
富盛觀點： 在台中，約新台幣1,000萬元的二手樓，大部分買家會付新台幣5萬至10萬元。這是我們的經驗，並非統計數字。成交時會併入簽約款。
可以退還嗎？四種情況
分界線只有一條：業主是否已簽署接受？在此之前，如議價失敗，款項全數無息退還。在此之後，款項已屬定金，適用《民法》第249條。
| 情況 | 款項如何處理 | 依據 |
|---|---|---|
| 1. 業主不接受，或期限屆滿 | 全數無息退還 | 款項只由代理保管；業主從未收到定金 |
| 2. 買方在期限屆滿前想撤回 | 視乎表格有否賦予撤回權；如沒有，買方在期限屆滿前受出價約束 | 《民法》第154條；各代理行表格不同 |
| 3. 業主接受後買方反悔 | 轉為定金，由業主沒收 | 《民法》第248條及第249條第2款 |
| 4. 業主接受後反悔 | 業主須加倍返還（收取新台幣10萬元，返還新台幣20萬元） | 《民法》第249條第3款 |
第249條的適用前提是「當事人另有訂定外」，所以你簽署的表格才是關鍵。就第2種情況，請在簽署前要求代理加上一句：「業主簽署接受前，買方得以書面撤回，斡旋金全數無息退還。」如業主更改任何條件後才簽署，依《民法》第160條視為新要約；在你簽署接受新條件之前，買賣並不存在，款項亦未轉為定金。
斡旋金與要約書：由買方選擇
兩者互為替代，由買方選擇。公平交易委員會處理原則第9點規定，代理在收取斡旋金前，須以書面告知買方兩者可互相替代，買方可任擇其一。未有告知而影響交易秩序者，即違反《公平交易法》第25條。
| 斡旋金協議 | 內政部要約書 | |
|---|---|---|
| 要先付錢嗎？ | 要，簽署時支付 | 不用；業主接受前毋須付款 |
| 審閱期 | 依各代理行表格 | 至少3日；可帶回家細閱 |
| 業主接受前可撤回嗎？ | 視乎表格，並無保證 | 可以；第4條明文賦予撤回權 |
| 接受後反悔的代價 | 買方沒收定金；業主加倍返還 | 依要約書所載的違約條款 |
（依據2015年12月29日修訂的公平交易委員會處理原則及內政部要約書範本。）常被引用的「要約書違約須賠樓價3%」，是代理行自行加入的條款；內政部範本並無任何違約金百分比。
應選哪一種？
仍在比較兩三個物業，或尚未確定按揭成數？請用內政部要約書，它明文賦予撤回權。已確定心儀這個物業，出價亦接近市價？兩者皆可；斡旋金可預先鎖定違約成本。如代理說「我們公司不做要約書」，這並不符合公平交易委員會的處理原則。你可以自行列印政府的要約書帶去。
五個陷阱
斡旋金的爭議很少是款項被騙，而多數是買方以為還可以反悔，交易卻其實早已成立。
- 沒有被告知可以選擇要約書。 公平交易委員會有公布這份書面告知的範例文字。
- 看樓後即場簽署。 你可以把表格帶回家先細閱。
- 議價期限含糊。 必須寫明「至某日某時止」。
- 電話中說「業主已經同意」。 只有表格上出現業主親筆簽名及時間，交易才算成立。電話並不構成接受。
- 沒有寫入按揭條件。 除非你已寫明：「如貸款成數低於樓價的X%，買方可無條件解約，斡旋金全數退還」，否則因按揭不足而反悔即屬違約。
付斡旋金前的檢查清單
先檢查物業和價錢，再細看表格上的文字。
- 已細閱並簽收不動產說明書。
- 謄本顯示沒有查封或私人設定的負擔。
- 物業內沒有發生非自然死亡：請參閱如何查凶宅。
- 同一大廈過去一年的實價登錄成交價：以已成交價格而非叫價作出價依據。
- 預先議定代理佣金。依內政部規定，買賣雙方合計不得超過樓價的6%。請參閱地產代理佣金。
- 議價期限、退款及撤回條款均已寫明。
範本：政府只發布要約書
內政部從未發布斡旋金協議範本。唯一的官方文件是要約書，即2003年6月26日公告的《不動產委託銷售契約書範本》附件二。在該範本的PDF檔案中，要約書位於第12至14頁；Word版本可在內政部的不動產資訊平台下載，平台亦列出所有契約範本。公平交易委員會則公布了關於兩者可選擇的書面告知範例文字。網上流傳的斡旋金範本均屬民間草稿，我們亦不提供。
內政部要約書的重點條文
| 條文 | 內容 |
|---|---|
| 前言：審閱權 | 買方可把要約書及附件（不動產說明書、出售條件影本）帶回家；審閱期至少3日 |
| 第3條：約束力 | 業主須親自記錄接受時間並簽署，並送達買方；之後雙方必須簽訂買賣契約。業主如更改條件後接受，視為拒絕並提出新要約 |
| 第4條：撤回 | 買方可在要約期限內撤回，但業主的接受已送達者除外；以掛號信或書面送達生效 |
| 第2、5、6條 | 總價及四期付款條件；接受後於約定日數內簽訂買賣契約；一式四份 |
| 第7條：有效期 | 要約期限須寫至日期及時間；業主如更改條件，原要約書即失效 |
（取自內政部附件二條文；資料更新至2026年9月20日。）
常見問題
甚麼是斡旋金？
買方交給代理、讓代理代為與業主議價的款項。業主簽署接受後即轉為定金，雙方必須簽訂買賣契約。
可以拿回來嗎？
業主接受前可以。業主接受後不可以：款項屬《民法》第249條的定金，買方反悔不能取回，業主反悔則須加倍返還。
斡旋金還是要約書？
分別在於是否先付錢。斡旋金在簽署時支付；要約書不用付錢，並有至少3日的審閱期及明文撤回權。代理必須以書面告知你可以任擇其一。
有官方的斡旋金範本嗎？
沒有。各代理行自行擬定。政府唯一的範本是內政部要約書，可在其不動產資訊平台下載。
風險在表格，不在金額
簽署前做三件事：查清物業、以實價登錄成交價作出價依據，並確保表格寫明期限、撤回權及按揭條件。這份文件與其他文件的關係，請參閱你要簽署的文件及買樓流程。不確定某份表格能否簽署？歡迎聯絡我們。