地產代理佣金在台灣一向是敏感話題，最惹人不滿的數字就是6%。我們本身是地產代理，也會收取這筆費用，因此本文並非為佣金辯護，而是把法例、市場慣例和議價空間清楚列出。
常見的誤解有三個。第一，法例限制的是買賣雙方佣金合計不得超過成交價6%，並非業主須付6%。第二，「業主4%、買方1至2%」是慣例，不是法例。第三，6%是上限，所以佣金本來就可以商議。佣金在整個流程中的位置，可參閱台灣賣樓8個步驟。
如何計算：法例只規定一件事
根據內政部於民國89年（2000年）發布、至今仍然有效的《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》，買賣雙方的佣金合計不得超過成交價的6%（租賃則為一個半月租金）。規定有四個要點：雙方合計上限為6%；6%是上限而非主管機關訂定的固定費率，代理行不得聯合定價、欺瞞或作出不公平行為；服務範圍不得少於不動產說明書的應記載事項；佣金百分比及買賣雙方的分擔方式，須寫入委託銷售契約或要約書。
| 項目 | 規定內容 | 市場實況 |
|---|---|---|
| 上限 | 買方加業主 ≤ 成交價6% | 大部分交易雙方合計落在5至6% |
| 分擔 | 未有規定 | 慣例：業主3至4%，買方1至2% |
| 性質 | 上限而非固定費率，可以商議 | 視乎物業、市況及委託類型 |
| 披露 | 百分比須寫入委託銷售契約 | 簽約前正是議價時機 |
換算成金額：成交價新台幣1,000萬元、業主付4%，佣金為新台幣40萬元；成交價新台幣1,500萬元則為新台幣60萬元。在估算實收金額時，佣金是僅次於房地合一稅的第二大支出，應在簽委託前談妥。
「買二賣四」的慣例反映工作量的分布：拍攝、廣告、帶看及議價都是為出售服務，所以業主負擔較多。業主3%、買方3%，或業主5%、買方1%，只要合計不超過6%並寫入契約，同樣合法。截至2026年8月1日，規定未有修訂。美國在2024年取消6%佣金制度後，台灣出現降低佣金或改用累退費率的呼聲，但內政部至今未有行動。
可以議價嗎？可以，但要選對時機
佣金是服務費而非政府徵費，因此可以商議。時機是在簽署委託銷售契約之前。百分比一旦寫入契約即具約束力，之後再議價，只能靠代理行自願讓步。
哪些情況有議價空間？高價物業（費率相同但金額較大）；地段好、市價清晰的物業；專任委託（代理行知道付出不會白費）；以及在同一家代理行賣樓兼買樓的客戶。先做估價，議價會更有底氣，可參閱如何為物業定價。
富盛觀點： 可以議價，但不要把佣金壓到最低當成勝利。實際上，被削減的佣金往往出自廣告預算和帶看人手。佣金省了0.5%，曝光卻減少，議價時再讓出1%，結果反而吃虧。更聰明的做法是合理費率加上書面服務清單：刊登哪些平台、多久報告一次、每次帶看報告包含甚麼內容。這些條款比較低的百分比更有價值。
請透過聯絡頁面提供數字，我們會為您計算。公式為成交價乘以約定百分比。
何時付佣金？沒有成交就不用付
業主的佣金一般在簽訂買賣契約後或交屋時支付，以委託銷售契約所載為準。佣金以成交為條件：無論委託多久，沒有成交就毋須支付。
- 簽署委託銷售契約。 以書面約定費率及付款時間。此時支付：新台幣0元。
- 買方出價獲接受。 斡旋金轉為定金，條件達成一致；付款責任隨之產生。
- 簽訂買賣契約。 通常此時支付一半（或全數）；可要求簽約付一半、交屋付一半，或全數於交屋時支付。
- 交屋。 尾款撥付、驗屋完成、結清佣金；如使用履約保證（由第三方專戶保管買方款項），可從專戶直接結算。
買方違約，業主仍要付佣金嗎？
這視乎委託銷售契約的寫法。常見做法是從沒收的定金中按比例支付：代理行確實促成了交易，請求權仍然存在，但業主實際上未能賣出，要求以現金支付並不公平。這一句條文的差異，可能值數十萬元。
服務費承諾書有約束力嗎？
服務費承諾書以書面訂明佣金百分比及付款條件，法院一般會予以維持。買方通常在出價時一併簽署；業主方面則已包含在委託銷售契約內，成交時另簽佣金確認書。部分版本規定，即使買賣契約因委託人的原因未能履行，仍須支付佣金，法院亦曾維持這類條款。
但承諾書並非無懈可擊。曾有代理行在簽約當日要求另簽更高佣金的協議，法院認為此舉不公平，依《消費者保護法》判定無效。簽署前請確認百分比和計算基礎已填妥（切勿簽署空白表格）、付款時間及交易失敗時的處理方式，並記得自己享有審閱權。可參閱斡旋與要約文件解說及買賣樓宇費用。
4%的佣金到底換來甚麼？
坦白說，如果代理只是開門和傳話，4%確實昂貴。判斷佣金是否值得，要看代理行是否願意把服務逐項寫入契約。
| 服務 | 內容 | 對你的價值 |
|---|---|---|
| 推廣 | 專業攝影、多平台廣告、跨分店聯賣 | 買家越多，越能形成價格競爭 |
| 帶看及篩選 | 處理查詢、篩選認真買家、提供帶看報告 | 毋須請假，也不會讓陌生人在無人管理下進入家中 |
| 議價 | 出價階段守住底價 | 多守住1%，通常已超過佣金差額 |
| 交易安全 | 現況調查、不動產說明書、安排履約保證 | 款項經第三方專戶，文件合規 |
| 過戶協調 | 與地政士（代書，即負責辦理產權過戶的持牌專業人士）協調稅務及登記 | 有人跟進進度，你只需作決定 |
以上是富盛地產在簽約時攤開的服務清單，每一項都會寫入契約。以新台幣1,000萬元計，1%的差額是新台幣10萬元；而能否守住底價、能否篩走不合資格的買家，往往值新台幣30萬至50萬元。
常見問題
業主的佣金如何計算？
法定上限為買賣雙方合計成交價的6%；慣例是業主約4%，買方1至2%。以新台幣1,000萬元、4%計，佣金約為新台幣40萬元。實際費率以委託銷售契約為準。
可以議價嗎？
可以。佣金是服務費而非法定收費，6%只是上限。請在簽署委託銷售契約前議價，並同時商定服務清單。
何時支付？
一般在簽訂買賣契約後或交屋時支付，以委託銷售契約為準。沒有成交就不用付。可要求交屋時支付，或簽約付一半、交屋付一半。
買方違約了，我仍要付佣金嗎？
依委託銷售契約的約定。常見做法是從沒收的定金中撥出一定比例給代理行，業主毋須另外支付。簽約前請核對條文。
「買方2%、業主4%」是法例規定嗎？
不是。法例只規定雙方合計6%的上限。只要合計不超過6%並寫入契約或要約書，任何分擔方式都合法。
已簽的服務費承諾書可以撤回嗎？
不能隨意撤回；交易完成後法院一般會維持承諾書的效力。臨時不公平地提高費率曾被判無效，但不要寄望於此。切勿簽署空白表格。
自行放盤省下4%值得嗎？
只有在你能自行處理曝光、議價、契約及款項安全的情況下才值得。若是首次賣樓或急於出售，佣金換來的是風險控制和速度。
佣金包括地政士費用嗎？
一般不包括。地政士的登記費用另計，按慣例由買賣雙方分擔。此外還要加上稅項，可參閱賣樓稅項與實收金額。
結論
三句話總結：法例只規定雙方佣金合計上限6%；業主4%、買方2%是慣例，可以商議；議價時機是簽委託之前，結果要白紙黑字寫明。富盛地產會把費率、付款時間和服務清單一併攤開，讓大家在成交當日都不會覺得吃虧。放盤前諮詢免費，亦無任何責任；歡迎聯絡我們。