在台中的二手樓社區，滲漏是最令買家猶豫的問題。處理要分兩個階段。購買前，用眼睛、雨天和儀器找出問題，並寫入合約。購買後，由《民法》的瑕疵擔保責任、合約及《公寓大廈管理條例》決定誰負責。
要記住三個期限：
| 項目 | 期限 | 依據 |
|---|---|---|
| 通知賣方瑕疵後 | 6個月內解除合約或請求減價 | 《民法》第365條 |
| 由交屋起計 | 最長5年 | 《民法》第365條 |
| 預售屋保固 | 結構15年，固定建材及設備1年 | 預售屋買賣契約應記載事項第17點 |
資料依據《民法》第354至366條及預售屋買賣契約應記載事項（更新於2026-09-20）。
購買前：如何發現滲漏
先檢查五個位置：天花、窗框四角、浴室外牆、天台樓板及外牆。之後再在雨天回去看一次。
- 壁癌及水漬：白色粉狀結晶、油漆起泡或剝落、天花上的黃褐色水漬。
- 油漆不均：如只有一面牆剛油過，要問原因。新油漆可蓋住痕跡，卻蓋不住濕氣。
- 窗角及浴室牆身：窗角最常滲漏；浴室隔壁房間的牆身及踢腳線，最先反映浴室防水失效。
- 天台及外牆：留意天台防水層有沒有龜裂或積水，外牆磁磚有沒有隆起。
- 雨天看樓：在下雨後24小時內再去一次，新水漬此時最明顯。
- 儀器：濕度計可量度牆身含水率；熱像儀可顯示牆內溫差，找出肉眼看不到的濕氣。這只是初步篩查，並非完整報告；完整報告請交由驗樓公司處理，參閱驗樓檢查清單。其他項目請參閱看樓清單。
購買後：法律給您的保障
依據是《民法》的物之瑕疵擔保責任。賣方須擔保物業在交屋時沒有減損價值或效用的瑕疵。買方可請求減價，情況嚴重時可解除合約。
| 《民法》 | 規定 | 對買方的意義 |
|---|---|---|
| 第354條 | 危險移轉時，賣方擔保物業沒有減損價值或效用的瑕疵 | 滲漏屬減損通常效用的瑕疵 |
| 第355條 | 買方簽約時已知的瑕疵，賣方不負責任，除非賣方故意不告知 | 已寫在現況確認書上並簽署的滲漏，日後難以追究 |
| 第356條 | 買方須從速檢查，發現瑕疵即時通知；不通知視為承認 | 交屋後盡快檢查，發現即以書面通知 |
| 第359條 | 買方可解除合約或請求減價；解除合約顯失公平時，只可請求減價 | 大部分滲漏個案以減價或維修收場；解除合約門檻很高 |
| 第365條 | 通知後6個月內或交付後5年內不行使，權利即消滅；賣方故意不告知時，6個月期限不適用 | 6個月及5年兩個期限都要記住 |
| 第366條 | 賣方故意不告知時，免除擔保責任的特約無效 | 「現況交屋」不能掩護故意隱瞞 |
條文已與全國法規資料庫核對（更新於2026-09-20）。
合約：「現況交屋」是否代表不負責？
買賣合約所附的建物現況確認書設有滲漏欄。賣方須勾選有沒有滲漏、位置在哪，以及會在交屋前修繕，還是按現況交屋（減價或由買方自行修繕）。這是日後任何爭議的關鍵文件；請參閱出價文件解說。
- 「現況交屋」不等於免責。它通常只涵蓋簽約時買方已知並有書面記錄的情況。藏在牆內、交屋後才發現的滲漏，仍可能屬賣方責任；賣方故意不告知時，免責約定無效（第355及366條）。法院逐案判斷，以上是較審慎的解讀。
- 寫清楚，而不是只勾「無」。已知的滲漏，應約定「賣方於交屋前修繕，並經買方確認」或明確的減價金額。
- 地產代理責任：不動產說明書同樣設有滲漏欄。根據《不動產經紀業管理條例》第26條，因經紀人員故意或過失造成的損害，經紀業須負連帶責任。
- 新成屋及預售屋：根據內政部預售屋買賣契約應記載事項第17點，結構由交屋起保固15年，固定建材及設備保固1年。內政部解釋指出，結構性滲漏屬15年保固範圍，與設備相關的滲漏屬1年保固範圍；發展商另加的防水保固不得短於上述期限。
富盛觀點： 現況確認書上的「無滲漏」是由賣方勾選的。簽約前以雨天看樓及儀器加以核實，遠比交屋後爭拗有效。
滲漏源頭在哪裏，由誰負責？
責任跟隨源頭。在您自己的專有部分，由您修繕；在共用部分，由管理委員會修繕。兩個單位之間的樓板及其內部管線，由上下兩戶共同分擔，除非其中一方有過失。依據是《公寓大廈管理條例》第10及12條。
| 情況 | 通常屬於 | 由誰修繕及付費 |
|---|---|---|
| 自己浴室防水失效、自己的水管爆裂 | 專有部分 | 自行修繕及付費；如滲到樓下，須作賠償 |
| 樓上浴室滲水到您的天花 | 樓上專有部分，或樓板內管線 | 源頭在樓上單位：樓上負責。在樓板內：兩戶分擔，或由有過失一方負責 |
| 外牆滲水、天台滲漏、共用排水立管倒灌 | 共用部分 | 管委會修繕，由公共基金或全體業主支付；如由某一單位造成，由該單位負責 |
| 二手樓在交屋前已有滲漏 | 買賣瑕疵 | 依《民法》向賣方請求減價或修繕；先止漏 |
| 新成屋交屋後滲漏 | 發展商保固 | 依保固條款要求修繕 |
資料依據該條例第10及12條；每宗個案須視乎漏水源頭調查結果（更新於2026-09-20）。如樓上業主不合作，同一條例第6條規定，因維修需要進入時，業主不得拒絕。先請管委會調解；如不成功，可由主管機關或法院處理。
發現滲漏的五個步驟
拍照、書面通知、找出源頭、協商，然後調解或訴訟。
- 拍照及錄影：水漬、滴水及日期；保留濕度讀數；每次下雨後再拍一次。
- 書面通知：以掛號信或任何有紀錄的方式通知賣方及地產代理。這決定您是否已履行第356條的通知義務。
- 抓漏專業公司：找出源頭並取得報價，作為減價或賠償的依據。
- 協商：按報價商議修繕、減價或分擔費用；如交易經地產代理處理，可請分店協助。
- 調解或訴訟：向鄉鎮市區調解委員會申請調解（免費）；涉及發展商或地產代理的，亦可向消費者保護官投訴。仍未解決，便在6個月及5年的期限內入稟法院。
富盛觀點： 交屋當日，每個房間都要拍照，包括天花及窗角。有沒有滲漏是一回事；能否證明交屋時已經存在，是另一回事。
常見問題
交屋後發現滲漏，可以向賣方追討嗎？
可以。根據瑕疵擔保責任，您可請求減價或修繕，情況嚴重時可解除合約。請立即以書面通知，並在通知後6個月內及交屋後5年內行使權利。如賣方故意隱瞞，6個月期限不適用。
合約寫明「現況交屋」，賣方是否就不用負責？
不一定。「現況交屋」通常只涵蓋簽約時已知並有書面記錄的情況。日後才發現的隱藏滲漏，仍可能屬賣方責任；故意不告知時，免責約定無效。法院會逐案判斷。
樓上滲水到我家，由誰負責？
視乎源頭。在樓上的專有部分，由樓上負責；在樓板或其管線，由兩戶分擔，或由有過失一方負責。外牆及天台屬共用部分，由管委會以公共基金修繕。
新成屋的發展商保固期有多長？
預售屋合約規定，由交屋起計，結構保固15年，固定建材及設備保固1年。適用哪一項視乎成因；額外的防水保固不得較短。
總結
購買前，以雨天看樓及儀器找出滲漏，並寫入合約。購買後：拍照、通知、找源頭、協商、調解，並在《民法》期限內進行。如想在台中安排看樓，請聯絡我們。另請參閱買樓流程。