在台中無論購買新成屋還是二手樓，決定購買後都要面對驗樓（驗屋）。兩者目的不同。新成屋驗樓要問的是：物業是否按合約建造？有哪些瑕疵要發展商修補？二手樓驗樓要問的是：有沒有隱藏問題？物業是否值這個價？看樓清單講的是參觀時用眼睛看甚麼；本文講的是決定購買後、交屋或簽約前的正式驗樓。以下兩份清單都可列印，帶到現場逐項剔選。
三個數字
- 12項新成屋清單：按合約及圖則核對。
- 12項二手樓清單：找出您看不見的問題。
- 5%：預售屋交屋時可保留的價款比例，待修繕通過複驗後才支付。
（依據內政部預售屋買賣定型化契約應記載事項；更新於2026年9月20日。）
新成屋與二手樓驗樓有何分別
新成屋驗樓是把物業與合約、圖則及建材設備表對照，瑕疵由發展商修補。二手樓驗樓是找出滲漏、結構及電路等看不見的問題，結果決定是否購買及以甚麼價錢購買。
| 新成屋 | 二手樓 | |
|---|---|---|
| 目的 | 是否按合約建造？有哪些瑕疵要發展商修補 | 有沒有重大問題？是否值這個價 |
| 依據 | 買賣合約、建材設備表、平面圖 | 不動產說明書、建物現況確認書 |
| 發現問題時 | 列入驗收單，限期修繕並複驗 | 議價、要求修繕，或放棄購買 |
| 時間 | 交屋前 | 簽約前，或依合約中的驗屋條件 |
（新成屋一欄依據預售屋買賣契約應記載事項；更新於2026年9月20日。）
新成屋驗樓清單（12項）
核心是按合約及圖則逐項核對。有問題就寫入驗收單，限期修繕後複驗。
- 開關並上鎖每一道門窗；關上後不漏光，五金沒有刮痕。
- 用硬幣或空心鎚敲打每一塊地磚及牆磚，聽有沒有空心聲。
- 用水平尺或雷射儀檢查牆身有沒有凹凸、裂縫及補土痕跡。
- 同時開啟所有水龍頭，檢查水壓及接頭有沒有滲水。
- 每個馬桶沖三次，確認沖水力度、回水正常及底座乾爽。
- 在浴室及露台地面倒水，看水是否流向去水口還是積聚。
- 按發展商指示在浴室及露台蓄水，翌日檢查樓下天花及相鄰牆身。
- 用插座測試器檢查每個插座的接地及極性是否正確。
- 逐一關掉電箱內的斷路器，確認迴路標示與圖則相符。
- 測試每個網絡、電視、對講機及門禁插座。
- 確認煙霧偵測器、灑水頭及警報器的數量和位置與圖則相符，且沒有被遮擋。
- 按平面圖量度房間尺寸；按合約及銷售圖則核對公共設施。
根據應記載事項，發展商須於驗樓時提供驗收單；瑕疵寫在驗收單上，限期修繕。買方可從自備款中保留總價款5%作為交屋保留款，待修繕通過複驗後才支付。如登記總面積誤差超過3%，買方可解除合約。交屋後，結構保固15年，固定建材及設備保固1年。公設比如何計算，請參閱公設比。
二手樓驗樓清單（12項）
核心是找出看不見的問題：滲漏、結構、電路、違建、海砂及輻射，然後判斷價錢是否合理。
- 拍攝每一處天花、窗框角落及浴室外牆，記下水漬及潮濕位置。
- 對剛油過的牆身要提高警覺；用濕度計量度含水率。
- 檢查樑、柱及牆身有沒有45度斜向裂縫或貫穿裂縫；拍下位置及長度。
- 同時開啟所有水龍頭檢查水壓；看熱水有沒有鐵鏽色。
- 在每個洗手盆、地台去水口及馬桶放水，聽有沒有咕嚕聲。
- 打開電箱：總開關安培數、是否裝有斷路器、接地。
- 測試每個插座有沒有鬆脫及是否接地。
- 把天台及露台與使用執照圖則對照，看加建或外推是否已登記。
- 如建築物於民國71至73年（1982至1984年）落成，查閱核能安全委員會的輻射屋資料庫。
- 熱水器是否裝在室外或通風位置；煤氣喉管不應封在密閉櫃內。
- 打開天花檢修口，拉開嵌入式櫃背板，看有沒有隱藏水痕。
- 對照原始平面圖分辨承重牆與間隔牆，確認想拆的牆能否拆除。
富盛觀點： 二手樓驗出問題不代表不要買，而是要把維修成本計入出價。滲漏維修或更換電箱的報價單，是議價時最有力的證據。如何出價，請參閱斡旋金；裂縫問題請參閱剪力裂縫；滲漏問題請參閱滲漏。
自己驗，還是聘請驗樓公司？
清單上的目視及試水項目可以自己做。牆內滲漏、空心磚比例及迴路接地則需要儀器和經驗，交給專業驗樓公司較穩妥。他們會帶備熱像儀、濕度計、空心鎚、雷射水平儀、插座迴路測試器、噪音計及甲醛測量儀，並發出書面報告，讓您拿去與發展商或賣方交涉。
大部分按坪數（坪，約3.3平方米）收費，另有基本費及複驗費。市場上的收費約為每坪數百元至約NT$1,000，或每戶NT$10,000至NT$20,000，視乎面積及範圍而定。請先索取報價。
何時驗樓，之後怎樣
新成屋：在收到交屋通知後、支付尾款前驗樓。問題寫入驗收單，複驗通過後才支付保留款。請參閱買樓流程。
二手樓：在出價前或簽約前驗樓。如時間不足，可在合約加入條款，例如「驗樓如發現重大瑕疵，買方可解除合約或減價」，並在簽約時逐項核對建物現況確認書。
發現問題時：新成屋由發展商修繕。二手樓可憑維修報價議價、要求修繕，或依《民法》向賣方主張瑕疵擔保責任。如何在不同物業類型之間取捨，請參閱二手樓、預售屋還是新成屋。
富盛觀點： 最差的驗樓，是驗了卻沒有記錄下來。每一項都要拍照，並寫在驗收單或合約附件上，否則日後便無憑無據。
常見問題
驗樓要驗甚麼？
新成屋：門窗、空心磚、牆身平整度、給排水、地面洩水坡度、蓄水測試防水、電箱及迴路、弱電插座、消防設備，以及面積與圖則是否相符。二手樓：滲漏及潮濕、結構裂縫、水壓及排水、電箱容量、違建、海砂及輻射、熱水器，以及裝修背後的隱蔽空間。
新成屋一定要驗樓嗎？
強烈建議驗樓，因為交屋後驗收單是您唯一的證據。根據預售屋買賣契約應記載事項，發展商必須提供驗收單，買方可保留5%價款，待修繕通過複驗後才支付。
驗樓費用多少？
大多按面積計算：每坪數百元至約NT$1,000，或每戶NT$10,000至NT$20,000，另加複驗費。費用因面積及範圍差異很大，請先索取報價。
二手樓應在甚麼時候驗？
最好在出價前或簽約前。如時間不足，應在合約中寫入驗樓條件，例如發現重大瑕疵時可解除合約或減價。
新成屋對合約，二手樓找問題
新成屋按合約及圖則逐項核對，瑕疵由發展商修補。二手樓用儀器檢查滲漏、結構及電路，並把結果轉化為您的出價。把兩份清單列印出來帶到現場。如希望驗樓時有顧問陪同，請聯絡我們。