租金收入未申報，已成為財政部最決心處理的稅務問題之一。全國性的查核計劃正在進行，首先針對持有大量非自住物業的業主，使用的工具包括大數據比對、異常水電用量偵測及資金流向追查。對在台中出租物業的外籍業主而言，這與本地業主同樣重要：在台灣賺取的租金收入須在台灣課稅，而比對系統不會按國籍區分。
本文說明計劃針對哪些人、目前查到甚麼、租金未申報的罰則，以及應如何處理。
查核計劃針對哪些人
財政部的查核集中於持有10戶或以上物業，或5戶或以上非自住物業的業主，即一般所稱的囤房族群。至今已查核9,337宗個案，超過一半房東須補稅，追補總額達新台幣2.8億元，可見租金未申報的情況相當普遍。
下一波預計會針對學區及捷運站周邊等出租率高的地區，約8,000個出租物業已排定作詳細審查。
國稅局會比對甚麼
國稅局不會單靠房東自行申報，而是比對多個來源的資料：
- 大數據比對政府各項紀錄。
- 異常水電用量。 水電用量與物業申報狀況不符，例如申報為空置或自住的物業，卻出現租客式的使用模式。
- 資金流向追查。 看似租金的定期入帳。
我們的申報租金收入指南列出其他常用來源，包括租客的租金補貼申請及租約公證紀錄。任何一項都可能觸發不符標記，一旦被標記，未申報的租金便很難隱藏。
租金未申報的代價
- 補稅及罰款。 未依規定申報的租金須連利息補繳，並可處稅額2至3倍的罰款。
- 刑事責任。 如被認定以詐術逃稅，可判處最高5年有期徒刑及最高新台幣10,000,000元罰金。
- 7年追溯期。 一經查獲，國稅局最多可追溯7年的稅款及罰款，累積金額可以相當可觀。
把這些數字與實際應繳稅款比較。正如房東稅務比較所示，一般房東年租金NT$240,000，按12%稅率級距約須繳綜合所得稅NT$16,416，以公益出租人身分則少得多。未申報租金的罰款是這個數字的數倍，再加上多年的利息。
應如何處理
- 申報。 租金收入列入每年5月1日至6月30日申報的綜合所得稅。一般房東毋須收據，可按43%定額扣除必要費用。
- 核對物業的課稅類別。 如果物業已出租，而房屋稅紀錄仍為自住，請申報用途變更，使紀錄一致。期限請參閱申報租金收入。
- 以合法身分減輕稅負。 公益出租人身分及社宅包租代管計劃均提供免稅額及自住地方稅率。這些計劃的資料不會用來追查過往未申報的收入。詳見三種出租方式及公益出租人指南。
- 考慮專業管理。 包租代管業者會處理租務及文件，對身在海外的業主而言，這往往是實際的解決方法。
外籍及港澳人士須知： 上述優惠計劃參照自住稅率，通常要求業主或家人設有戶籍，因此外籍業主不應假設可以適用。但申報義務及未申報的罰則，不論國籍一律適用。如果您在台中擁有出租物業，又不肯定是否已正確申報，請透過聯絡我們查詢。
常見問題
哪些人會被查核？
目前計劃集中於持有10戶或以上物業，或5戶或以上非自住物業的業主。下一階段預計針對學區及捷運站周邊的出租物業，約8,000個。
國稅局怎樣知道物業已出租？
透過大數據比對、異常水電用量及資金流向追查，以及申報租金收入所述的其他來源。
租金未申報有甚麼罰則？
連利息補稅、最高為稅額2至3倍的罰款；如被認定詐術逃稅，最高可判5年有期徒刑及新台幣10,000,000元罰金。追溯期最長7年。
參加政府出租計劃，會否暴露我過去未申報的租金？
根據規定，公益出租人及社宅包租代管租約的資料只用於稅務優惠，不會用來追查以往年度。完整說明請參閱三種出租方式。
結語
查核計劃是真實的，比對工具範圍廣泛，而罰款遠超應繳稅款。申報租金收入、保持物業課稅類別準確，以及使用合法的優惠計劃，無論如何都更划算。如需協助評估您的情況、正確申報或轉用專業管理，請透過聯絡我們與我們聯絡。