「租客欠租又不肯搬，我可以怎樣做？」是業主最害怕的情況。我們的答案是：糾紛能否迅速解決，取決於簽約前做好的三件事，即核實租客身分、簽訂附有逕受強制執行條款的書面合約，以及在交屋時為物業拍照。只要做好這三件事，大部分糾紛都能在最短時間內依法解決，毋須等待冗長的審訊。
本文從業主角度撰寫，但在台中租屋的租客反過來看同樣受用：它說明業主可以做甚麼、不可以做甚麼，以及甚麼能保障閣下的按金。
簽約前要做的三件事
- 核實租客身分。 確認身分證明文件、聯絡方式及緊急聯絡人。如適當，可要求提供在職證明。
- 簽訂附強制執行條款的書面合約。 以書面訂明租金、按金、維修責任、轉租限制及住戶守則。金額較高或租期較長的，應把租約公證（見租約公證）。
- 交屋時拍照或錄影。 記錄屋況、電器、傢俬及鎖匙數目。這是最終點交及扣除按金的依據。
以上依據《民法》債編規定及《公證法》。
富盛觀點： 我們見過首次出租的業主只憑口頭承諾、沒有核實身分，結果租客欠租離開，單位亦被弄得一塌糊塗。沒有妥善的合約及管理程序，糾紛一旦爆發，業主便處於最弱勢的位置。
六大常見糾紛及預防方法
| 糾紛類型 | 典型情況 | 預防措施 |
|---|---|---|
| 欠租 | 租客遲交或不交租，或聲稱以按金抵租 | 簽訂附強制執行條款的公證租約；欠租時業主可直接聲請執行，毋須冗長訴訟 |
| 維修 | 牆身剝落、電器損壞，爭拗由誰負責 | 在合約中界定維修責任範圍；交屋時拍照作為基準 |
| 擅自改動或轉租 | 租客加建隔間、打通牆身，或轉租圖利 | 合約明文禁止改動及轉租，並訂明違約罰則 |
| 按金 | 對按金用途、可扣項目及退還時間意見不一 | 簽署點交清單；在合約中列明按金用途、退還條件及期限 |
| 噪音及違規 | 深夜噪音、未申報飼養寵物、滋擾鄰居 | 在合約加入住戶守則及罰則，並引用大廈管理規約 |
| 沒有書面合約 | 只有口頭協議，日後難以舉證 | 一定要簽書面合約；租金高或租期長的應予公證 |
以上措施依據《民法》及《租賃住宅市場發展及管理條例》。
租客不交租時
我們的答案是：先依法發出書面催告。只有欠租達到門檻、租客仍然不付，才可終止合約。如租約已公證並附強制執行條款，業主可直接向法院聲請強制執行，毋須另行起訴。
- 以存證信函（存證信函，經郵局寄出、記錄內容及送達日期的信件）或可留存紀錄的 LINE、電郵發出書面催告，並保存送達證明。
- 欠租累積至該租金週期的門檻（實務上一般以合計兩個月租金為準）時，可依法終止租約。
- 如租約已公證並附強制執行條款，持公證書向法院聲請執行，取回物業及欠租。
- 如租約未經公證，須先提起民事訴訟取得可執行的判決，才能開始執行，耗時遠較長。
富盛觀點： 切勿斷水斷電、換鎖或強行進入清場。這類私力救濟一般涉及刑事風險，包括侵入住居及妨害自由。即使需時較長，也要循法律程序處理。
按金糾紛
按金的用途應寫入合約，通常涵蓋欠租、物業損壞維修及清潔費用。退租時如無爭議，應盡快退還。大部分爭拗源於扣多少、扣甚麼並不清晰。
| 情況 | 建議處理方式 |
|---|---|
| 租客表示正常損耗不應扣款 | 對照交屋相片，區分正常耗損與實際損壞；只有損壞才可扣款 |
| 租客要求以按金抵最後一個月租金 | 合約沒有禁止的話，業主可按個別情況協商；合約明文禁止的話，租客不能自行抵銷 |
| 業主在租客遷出後拖延退還按金 | 租客可先發出書面催告；逾期仍無回應，可循調解或法院程序追討 |
富盛觀點： 點交清單是解決按金糾紛最有效的工具。退租當天雙方一同檢查物業並逐項記錄，可大大減低事後爭拗的機會。我們的退租點交指南列出了完整流程。
租客須知
以上各點對雙方同樣適用。維修及按金條款清晰的書面合約，保障閣下的程度與保障業主無異。入住當天自行為物業拍照並保存相片。以銀行轉帳等可追蹤的方式交租，並保留與業主的 LINE 對話，因為法院或調解人看的正是這些紀錄。業主如斷閣下的水電或換鎖，屬違法的私力救濟，閣下毋須接受。
常見問題
租客欠租又不走，我可以自行換鎖嗎？
不可以。斷水斷電、換鎖或強行進入，可能構成侵入住居或妨害自由，兩者均屬刑事問題。應發出催告、依法終止合約，有需要時聲請強制執行。
按金可以用來抵最後一個月租金嗎？
視乎合約。合約沒有禁止的話，雙方可協議抵銷。合約明文禁止而租客仍自行抵銷的話，仍可能被視為遲交租金。
租客擅自轉租，我可以立即終止合約嗎？
可以。租客未經業主同意把物業轉租他人，業主可依法終止合約並要求交還物業。
沒有書面合約，只有口頭協議，發生糾紛怎麼辦？
舉證會困難得多。應盡快補簽書面合約，並保存轉帳紀錄及 LINE 對話作為佐證。日後出租，一定要簽書面合約。
欠租多少才足以終止租約？
實務上以合計兩個月租金為主要準則，但仍須視乎合約條款及個案證據。應先發出書面催告，並保存送達證明。
結語
大部分租賃糾紛都可以事先預防。書面合約、公證及交屋時的影像證據，是業主的三道基本防線，而同樣的紀錄亦保障租客。如租約已過屆滿日而未續約，行動前請先閱讀定期與不定期租約。歡迎透過聯絡頁面告訴我們閣下的情況，我們可協助評估合法的處理方式。更多指南請瀏覽租賃專區。