「租約已經到期，但租客仍然住著，是否已變成不定期租約？」簡單的答案是：是的。如租客在到期日後繼續使用物業，而業主沒有即時表示反對，或繼續收取租金，台灣實務會視之為默示更新。租約會變成不定期租賃，此後要收回物業，程序會繁複得多，時間也長得多。
本文說明兩者的分別、不定期租約的三個法律陷阱、業主在到期前應採取的四個步驟，以及通知期。租客也值得一讀。
定期與不定期租約：有何分別？
不定期租約是沒有約定終止日期的租賃，或租期屆滿後沒有另簽新約的租賃。根據《民法》第451條，租期屆滿後租客仍繼續居住，而業主沒有即時表示反對，合約即視為以不定期限繼續。雙方無須簽署任何文件，一切自動發生。
| 定期租約 | 不定期租約 | |
|---|---|---|
| 租期 | 寫明起訖日期 | 沒有終止日期 |
| 業主可否收回物業？ | 可以，到期不續約即可 | 只能基於法定事由，例如《土地法》第100條所列：收回自住或重建、欠租達兩個月、違法使用、未經同意轉租 |
| 租客可否離開？ | 原則上須住滿租期，或按合約規定提前終止 | 租客可依《民法》第450條預先通知終止；按月交租者，須一個月前通知 |
| 租金調整 | 按合約規定 | 沒有書面依據，加租容易引起爭議 |
常見的誤解是「租約會自動續期一年」。只有合約訂明自動續約條款時才會如此。沒有這類條款，到期後便會形成不定期租約，業主不能再單憑一句「我不續約」收回物業，而須具備法定事由。因此，續約或終止必須在到期日之前處理妥當。
不定期租約的三個法律陷阱
陷阱一：不能想終止就終止
一般而言，不定期租約可按租金支付週期通知終止，但住宅租賃另受特別法及《土地法》規範。實務上，業主通常需要法定事由和正確程序：欠租達一定門檻、未經同意轉租、違反約定用途，或業主本人需要收回自住或重建。
陷阱二：程序緩慢，耗費時間
由發出通知、寄出存證信函（經郵局寄發、可證明內容及送達日期的信件），到有需要時提出訴訟及強制執行，往往需時數個月甚至更長。請保留租約、欠租或違約的證據、寄送及送達證明，以及交屋時的相片和影片，否則所需時間會更長。
陷阱三：自力救濟屬違法，風險很大
在法律程序完成之前，斷水斷電、更換門鎖、擅自進入或清走租客物品，都可能構成刑事罪行，例如侵入住居或妨害自由，無論您多急於收回物業。
業主自保四步驟
- 到期前2至3個月溝通。 使用存證信函或其他有紀錄的書面方式，說明是否續約、條件為何，以及交屋日期。如不續約，須清楚表明租約於到期日終止，租客須遷出。
- 合約寫清楚。 寫明「租期屆滿即終止」及「續約須另簽新約」，避免「自動續約」及含糊字眼。續約時親身簽署新合約，並重新記錄物業狀況。
- 如已變成不定期租約， 依法發出終止通知，按租金週期給足通知期，並保留送達證明。
- 有需要時循法律途徑。 蒐集欠租、違約或阻撓的證據，先嘗試協商，協商不成則提出民事訴訟，其後聲請強制執行。
富盛觀點： 如租約經公證，並載明雙方同意逕受強制執行，業主遇上欠租或租客拒不遷出時，可憑公證書直接聲請強制執行，毋須先打官司取得判決。請參閱租約公證。請透過聯絡頁面提供租約數字，我們會為您計算公證費用。
不定期租約的通知期
| 租金計算方式 | 最遲通知時間（於該期屆滿前） |
|---|---|
| 按週 | 至少一星期前 |
| 按半月 | 至少半個月前 |
| 按月（最常見） | 至少一個月前 |
以上為常見做法的摘要，一切以合約及法律強制規定為準。
不續約通知範本
如需範本，可透過聯絡頁面向我們索取。內容大致為：列明物業及租約簽訂日期，說明到期日，通知租客租約於到期日終止、不再續約，並要求租客於當日交還物業、結清所有費用及交回全部鎖匙。以存證信函或附送達證明的郵件寄出，再以LINE或電郵跟進。
終止租約或收回物業的法定事由
《民法》常見事由（舉例）
- 欠租達一定門檻。 實務上，累計欠租達兩個月租金是終止合約的主要標準。
- 未經同意轉租。 租客未經許可轉租予他人，業主可終止租約。
- 違反用途或嚴重損害。 違反約定用途使用物業、損壞物業或滋擾鄰居，經催告後仍不改善。
《土地法》所列常見事由（適用於房屋）
- 業主或其直系親屬需要自住（通常以沒有其他自有住宅、或確有需要為條件）。
- 重建、改建或拆除（依都市計畫或確有必要）。
- 違約、違法使用、欠租及其他所列情況。
以上事由必須符合法定要件和程序，並非可隨意收回物業的通行證。
富盛觀點： 「收回自住」是業主最常主張的事由，但實務上主管機關通常要求業主沒有其他住宅可用。依賴這個理由之前，先徵詢專業意見確認是否符合資格，否則主張失敗反而會令爭議拖得更久。
對租客的意義
如您想在到期後續住，應要求另簽新約，而不是依賴自動延續。不定期租約讓您在按月交租的情況下只須一個月前通知即可離開，但租金調整便沒有書面依據。無論租約狀態如何，未經法律程序，業主都不能斷您水電、換鎖或移走您的物品。
常見問題
合約寫明「租期屆滿即終止」，但租客留下，我又繼續收租，是否已變成不定期租約？
有可能。租客繼續使用物業，而業主沒有即時反對或繼續收租，實務上傾向視為不定期租約。請在到期日完成交屋，或以書面表明不續約。
不定期租約是否一定要有法定事由才能終止？
原則上可按租金週期通知終止。但住宅租賃另受特別法及《土地法》規範，自住或重建等事由必須符合要件，並在適用時給足通知期或補償。
欠租多少個月可以終止租約？可否用按金抵租？
實務上常以累計欠租達兩個月租金為主要門檻。按金是擔保，不是租金；租客以按金抵租，仍可能構成遲延付租。
可以斷水斷電或換鎖逼租客離開嗎？
不可以。這類自力救濟有刑事風險，包括侵入住居及妨害自由。請依合法次序：通知、終止、訴訟及強制執行。
不續約通知一定要用存證信函嗎？
不一定，但應使用有紀錄、可證明送達的方式，並以LINE或電郵作備份。
總結
避免形成不定期租約最有效的方法，是在到期前2至3個月溝通、清楚表明是否續約，並在到期日完成交屋。另請參閱租務糾紛及退租點交指南。透過聯絡頁面告訴我們您的租約到期日，我們可協助規劃續約或收回物業的時間表。更多指南請瀏覽租務專區。